Jeżeli kredytobiorca chce traktować spłatę kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe ma do tego prawo tylko pod warunkiem, że był właścicielem nieruchomości w momencie podpisywania umowy o kredyt. Późniejsze zostanie właścicielem nie jest wystarczające do zastosowania tej ulgi.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 sierpnia 2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.230.2018.1.AS
Komentarz AXELO (radca prawny Michał Sowa)
Przedstawiona interpretacja została wydana w następującym stanie faktycznym:
W kwietniu 2016 r. Wnioskodawca zbył nieruchomość gruntową, otrzymaną w darowiźnie od matki w październiku 2012 r. W zeznaniu podatkowym za rok 2016 zadeklarował przeznaczenie całej kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży na cele mieszkaniowe w postaci zakupu nowego mieszkania.
W maju 2018 r. Wnioskodawca podpisał umowę rezerwacyjną, przekazując deweloperowi środki pieniężne z przeznaczeniem na pierwszą transzę przewidzianą umową deweloperską, po czym w lipcu 2018 r. podpisał umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Zgodnie z jej treścią, przeniesienie własności mieszkania nastąpi po oddaniu budynku do użytkowania, nie później niż do dnia 31 grudnia 2020 r. Wspomnieć należy, że całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży gruntu (20 000 zł), Wnioskodawca przeznaczył na wpłatę tytułem zawartej umowy rezerwacyjnej.
Wnioskodawca zadał we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pytanie, czy w związku z faktem, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczone zostały na zakup mieszkania od dewelopera, a pomiędzy obydwiema transakcjami, w ocenie Wnioskodawcy, nie upłynął okres 2 lat, jest on uprawniony do skorzystania z ulgi i zwolnienia z podatku dochodowego. Zdaniem Wnioskodawcy, o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży gruntu na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu właściwych przepisów świadczy zawarta z deweloperem w lipcu 2018 r. umowa deweloperska.
Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej nie zgodził się z takim stanowiskiem Wnioskodawcy.
W uzasadnieniu wydanej interpretacji wskazano, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik może zostać zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Doprecyzowując, taka sytuacja może mieć miejsce jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, gdyż sprzedaż po tym czasie jest dla zbywcy neutralna podatkowo.
W dalszej części interpretacji organ podatkowy powołał się na przepisy kodeksu cywilnego, dotyczące momentu przeniesienia własności nieruchomości, a mianowicie do art. 155 § 1 k. c., zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Wskazano również przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdzie zdefiniowano umowę deweloperską jako umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Z powyższego Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej wyprowadził wniosek, że umowa deweloperska, którą Wnioskodawca zawarł przed upływem dwóch lat od uzyskania dochodu ze sprzedaży gruntu, i która w opinii Wnioskodawcy stanowi podstawę do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, nie jest umową przenoszącą własność – na jej podstawie podatnik nie nabywa lokalu mieszkalnego – lecz wynika z niej jedynie ekspektatywa prawa nabycia nieruchomości. W związku z tym przedmiotowe zwolnienie jest w omawianej sytuacji niemożliwe.
Komentowana interpretacja jest oczywiście niekorzystna dla podatników, niemniej wpisuje się w tendencję do zaostrzania stanowiska odnośnie możliwości skorzystania ze zwolnień podatkowych w sytuacji sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia. W omawianej sytuacji koronnym argumentem fiskusa jest to, że umowa deweloperska (czy też np. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego) może finalnie nie doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości (nabycia), a tylko nabycie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest przesłanką do zastosowania zwolnienia podatkowego. Podobną linię w swoich orzeczeniach prezentują w ostatnim czasie sądy, wcześniej zajmujące co do omawianego zagadnienia bardziej liberalne stanowisko.
Aby szczegółowo omówić poruszone zagadnienia, skontaktuj się z AXELO. www.axelo.pl
Informacje zawarte w niniejszym artykule/komentarzu mają charakter skrótowy i informacyjny. Informacje te nie powinny zastępować szczegółowej analizy poruszanych w nim zagadnień, jak również stanowić podstawy podejmowania decyzji biznesowych lub jakichkolwiek innych czynności prawnych lub faktycznych.
