Mianem suburbii określa się osiedla powstałe na obrzeżach miasta lub poza jego granicami administracyjnymi, występujące w wyniku rozwoju miasta w procesie suburbanizacji. Od miasta głównego muszą być zależne ekonomicznie i kulturalnie. Pełnią przede wszystkim funkcje mieszkaniowe – stanowią „sypialnie” dla osób pracujących w centralnej części miasta, dojeżdżających codziennie do pracy.
Pierwsze przedmieścia na świecie pojawiły się na dużą skalę w wieku XIX i XX, w wyniku poprawy i rozbudowy sieci komunikacyjnej. Ich kolebką są Stany Zjednoczone, gdzie zjawisko to zaczęło się pojawiać już wcześniej. W pierwszej fazie rozwoju suburbiów ludzie zamożni decydowali się budować drugie domy na obrzeżach miast, aby w wolnych chwilach uciec od zatłoczonego centrum. W późniejszym okresie, wraz ze wzrostem popularności suburbiów, coraz więcej ludzi z klas średnich opuszczało miasta. Przedmieścia były atrakcyjne z wielu powodów, m. in. były to dzielnice zadbane, nowe, spokojne, bardziej bezpieczne oraz dobrze skomunikowane.
W dalszym etapie rozwoju, na tych terenach, w odpowiedzi na zapotrzebowanie ludności, zaczęły powstawać elementy infrastruktury towarzyszącej, a więc usługi, sklepy, a następnie duże centra handlowe. Rozwijająca się suburbanizacja nie miała jednak znaczącego wpływu na wszystkie aspekty życia miejskiego. Niektóre instytucje, takie jak: lokalne urzędy, sądy, szpitale czy uniwersytety, z reguły zostały na trwałe w obrębie miast.
Jak podają statystyki, w dwudziestu najbardziej zurbanizowanych miastach Stanów Zjednoczonych ok. 41% ludności mieszka w mieście, natomiast większość, bo aż 59%, na peryferiach.
Zjawisko suburbanizacji zaczęło się także rozwijać w innych państwach, takich jak Wielka Brytania, np. Wimbledon w Londynie, czy Australia – np.
Ultimo w Sydney.
Jak proces suburbanizacji przebiega w Polsce?
Z perspektywy krajów zachodnich może się wydawać, że gwałtowny proces suburbanizacji mamy już za sobą. Ze statystyk, które sporządziła ONZ, wynika, że do 2050 roku liczba mieszkańców miast podwoi się. Stwierdzenie to jest jednak przekłamane, ponieważ tylko nieliczni z nich zdecydują się osiedlić w centralnych częściach miast, natomiast większość z nich zamieszka prawdopodobnie na ich przedmieściach. W Polsce postępuje proces metropolizacji i obecnie skupia się on w pięciu największych ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście.
Prawdziwym powodem przenoszenia się ludności w krajach zachodnich i w Ameryce Płn. przez kilka dekad, aż do lat 90., było bogacenie się ludzi – wraz ze wzrostem poziomu życia rośnie potrzeba większej prywatności. Ten sam proces można obecnie obserwować w krajach rozwijających się, do których można także zaliczyć Polskę.
Ruch ku przedmieściom w naszym kraju jest zjawiskiem postępującym. Fakt ten związany jest z wieloma czynnikami o charakterze makro-, jak i mikro-społecznym. Zaliczają się do nich przede wszystkim niższe ceny ziemi, większa dostępność dużych działek, większe bezpieczeństwo oraz prestiż, jakim jest posiadanie domu poza miastem, zwłaszcza w popularnej okolicy.
Co ten proces oznacza dla miast leżących w obrębie rozwijających się metropolii? W rezultacie mogą one zostać przez nie wchłonięte, a granice między nimi będą się z biegiem czasu zacierać. Rozszczelniona zostaje tkanka miejska i często mówimy o „rozlewaniu” się miast.
Również badania przeprowadzone przez CBOS pokazują wyraźny wzrost osób chcących zamieszkać na terenach wiejskich, ubyło natomiast zwolenników typowo miejskiego życia.
Proces suburbanizacji w Polsce jest jednak specyficzny. Bazą jego rozwoju w bardzo dużym stopniu są istniejące podmiejskie wsie (wynika to z dużo mniejszych kosztów budowy nowych dzielnic, poprawiana jest jedynie infrastruktura techniczna). Kompleksowe inwestycje, obejmujące całe osiedla, powstające od zera, są jednak nadal stosunkowo rzadkie. Częściej dotyczy to budownictwa jednorodzinnego, realizowanego stopniowo. Nowe domy budowane są częściej przez indywidualnych inwestorów niż przez deweloperów.
Nowe suburbia Rzeszowa?
Rzeszów jest najlepiej rozwiniętym miastem na terenie województwa podkarpackiego, zdecydowanym liderem regionu pod wieloma względami, jak choćby aktywność gospodarcza, poziom życia mieszkańców, wskaźniki ekonomiczne, czy stan infrastruktury technicznej i społecznej, w tym oferty kulturalnej oraz w zakresie szkolnictwa wyższego. Ma bardzo duży wpływ na rozwój sąsiadujących z nim mniejszych miejscowości oraz całych gmin. Na ich terenach powstają nowe miejsca pracy i nie bez znaczenia jest tu bliska odległość od Rzeszowa oraz stale poprawiająca się infrastruktura komunikacyjna. Wynika to ze znacznego rozwoju działalności gospodarczej, rosnącej roli miasta w naszej części kraju. Mamy tu także do czynienia z procesem wewnętrznej migracji, która z jednej strony powoduje osiedlanie się w Rzeszowie wielu osób z całego regionu podkarpackiego, a z drugiej strony powoduje przesiedlanie mieszkańców Rzeszowa, którzy coraz częściej decydują się wyprowadzać z miasta i osiedlać na spokojnych jego obrzeżach.
Przykład inwestycji TBS i władz miasta Boguchwała pokaże, czy było to wyjście naprzeciw potrzebom swoich mieszkańców, czy też, co znacznie bardziej prawdopodobne, ?
będzie to oferta adresowana w głównej mierze do mieszkańców Rzeszowa oczekujących spokojnego osiedla i niższej ceny mieszkań. W zamierzeniach podjęto się realizacji dużej inwestycji, na obszarze 16 ha, obejmującej budowę osiedla „ Koreja 3” w zachodniej części miasta, przewidzianego dla 4 tys. osób. W przeciągu 10 lat zaplanowano budowę 13 bloków, 30 domów jednorodzinnych i 15 szeregówek oraz ok. 1300 miejsc postojowych. Co ciekawe, na obszarze inwestycji, oprócz budynków mieszkalnych, TBS planuje również budowę kościoła, zbiornika wodnego, sklepów oraz innych miejsc usługowych, które stanowiłyby początek nowej dzielnicy mieszkaniowej. Celem projektu jest stworzenie miejsca, gdzie oprócz pięknych budynków mieszkalnych, wykorzystujących odnawialne źródła energii, dominować będą tereny pełne zieleni z dużą ilością drzew, krzewów, przez które przebiegać będą ścieżki rowerowe.
Można domyślać się, że głównym celem takiego działania inwestycyjnego jest zachęcenie rdzennych młodych ludzi, ale także mieszkańców Rzeszowa, do zamieszkania w Boguchwale. Może okazać się, że będzie to nowe suburbie Rzeszowa.
Czy rzeszowskie suburbia powstawały już wcześniej? Dobrym przykładem w naszym regionie są choćby Słocina i Budziwój, gdzie w ostatnich latach utrzymywał się duży wzrost osadnictwa mieszkańców Rzeszowa i gdzie powstały całe osiedla przypominające miejskie suburbia, a które dziś stanowią już część miasta. Innym, dość ciekawym przykładem, jest osiedle „Niwa” w Głogowie Małopolskim. To niewielkie miasto, z powodu bliskiego sąsiedztwa z Rzeszowem, jak i ze względu na liczne walory ekonomiczno – gospodarcze, stało się w przeszłości często wybieranym miejscem zamieszkania. Osiedle „Niwa” zyskało wówczas dużą popularność, a w ostatecznym etapie budowy miało tam powstać około sześciuset domów jedno- i wielorodzinnych. Społeczność osiedla to przede wszystkim byli mieszkańcy Rzeszowa, jak i mieszkańcy Głogowa Młp., którzy przeprowadzili się na przedmieścia miasta w poszukiwaniu spokoju i terenów zielonych. Osiedla „Niwa” stanowiło chyba pierwszy zorganizowany przykład suburbia dla Rzeszowa.
Jaromir RAJZER
Prezes Zarządu Certus Nieruchomości Sp. z o.o.
W Rzeszowie można przewidywać równoległy rozwój zarówno procesu suburbanizacji, jak i koncentracji mieszkalnictwa w mieście. Zmiana stylu i tempa życia powoduje, że realna będzie zasada szybko, a więc w centrum miasta. Wpływ na to ma również ogromna ilość projektów deweloperskich w obrębie miasta, co spowoduje duży wybór i bogatą ofertę mieszkań. Deweloperzy boją się inwestować poza miastem, tym bardziej, że jest dostateczna podaż gruntów. Pamiętajmy, że Rzeszów jest relatywnie „świeżo” po fali rozszerzeń granic miasta i trzeba tę tkankę umiejętnie uszczelnić i zagospodarować. Tereny, które wcześniej mogły być suburbiami, dziś formalnie są częścią miasta. Z drugiej strony można być pewnym, że wielu chętnych zdobędzie też pozamiejska oferta domów, z większą ilością zieleni, mniejszym zagęszczeniem oraz większymi działkami. To oferta inaczej adresowana. Natomiast raczej wątpię, aby dotyczyło to w jakimś istotnym stopniu zabudowy wielorodzinnej. No, chyba że pojawią się istotne różnice cenowe.
Czy Rzeszów jest gotowy na dalszy wzrost procesu suburbanizacji?
Pamiętajmy, że pomimo dużego rozwoju naszego miasta, w rankingu największych aglomeracji w Polsce znacznie przegrywamy z takimi miastami jak: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław czy nawet Lublin i Łódź. Nie jest łatwo z nimi rywalizować i aspirować do grona metropolii. Nie bez znaczenia jest tu zjawisko niżu demograficznego, które – jak się przewiduje – może w niewielkim stopniu, ale także nas dotknie. Prognozowane obniżenie się liczby ludności może spowodować spadek zapotrzebowania na budowę nowych osiedli mieszkaniowych. W związku z tym proces suburbanizacji w naszym kraju, również w Rzeszowie, może rozwijać się w wolniejszym tempie niż wynikające z rozwoju gospodarczego. Mimo to zauważmy stale rosnącą gęstość zaludnienia w sąsiadujących z Rzeszowem gminach, co może potwierdzać ich atrakcyjność jako sypialni miasta.
W dużej mierze mieszkańcy nadal będą się decydować na budowę domów jednorodzinnych na obrzeżach miasta, natomiast nie przewiduje się znaczącego wzrostu inwestycji deweloperskich. Tylko dziś znane plany i projekty inwestycyjne pozwalają na budowę kilku tysięcy nowych mieszkań w ciągu kilku lat w samym tylko Rzeszowie. Współczesny, bardzo szybki tryb życia powoduje, że ludzie mimo wszystko wolą mieszkać w niedalekiej odległości od miasta, aby nie tracić czasu na codzienne dojazdy i korki. Następny pozytywny aspekt mieszkania blisko centrum to duża wygoda, bliskość miejsca pracy i atrakcji kulturalnych oraz dostępność wszystkich niezbędnych usług.
Wraz z procesem suburbanizacji dochodzi więc równolegle do rozwoju odwrotnego procesu. Proces wzrostu liczby ludności w centrum miast można już zauważyć w takich państwach, jak USA czy Kanada, gdzie część ludzi rezygnuje z życia z dala od miasta i decyduje się na zamieszkanie jak najbliżej jego granic.
Tekst Edyta Betleja
Certus Nieruchomości,
www.certus.net.pl
