Na 3 hektarach działek przy ul. Spacerowej w Rzeszowie, developerzy chcą wybudować 13 bloków, w kilku przypadkach mają to być budynki kilkunastopiętrowe. Na to nie zgadzają się mieszkańcy pobliskich szeregówek i domów jednorodzinnych, którzy od dwóch lat skutecznie blokują inwestycję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze już pięć razy stanęło po ich stronie, uchylając kolejne warunki zabudowy dla tego terenu, wydane przez Urząd Miasta w Rzeszowie. Stanowisko SKO nie zniechęciło jednak developerów oraz Ratusza do dalszych działań – urzędnicy 7 października wystosowali szóstą z kolei „wuzetkę”. Tym razem chodzi o jeszcze wyższą zabudowę, sięgającą 30 metrów…
Na wzgórzach powyżej ul. Spacerowej, na końcu os. Zalesie, najpierw miał powstać rekreacyjno-edukacyjny park, ale od paru lat ten plan jest już nieaktualny. Nowi właściciele działek chcą je przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe. Warunki zabudowy, które miasto wydaje dla tych terenów, spotkają się z ostrym protestem mieszkańców okolicznych szeregówek i domów jednorodzinnych. Ci nie chcą w sąsiedztwie wysokich bloków, obawiają się także o bezpieczeństwo na jedynej w tym miejscu dojazdowej uliczce, która „nie udźwignie” wzmożonego ruchu samochodów – a tych będzie sporo, bo gdy developer wybuduje ok. 750 mieszkań na powierzchni liczącej niecałe 3 hektary, z wzgórz Zalesia będzie codziennie wyjeżdżać w stronę al. Sikorskiego i ul. Robotniczej ok. 1,5 tys. pojazdów.
Czy można pogodzić interesy inwestora i mieszkańców? Pewnie tak, gdyby tylko konsultacje w tej sprawie prowadzono od samego początku.
– Od 2017 roku wystosowaliśmy do prezydenta Tadeusza Ferenca już trzy pisma, prosząc o spotkanie i konsultacje. Na dwóch pierwszych prośbach podpisało się 721 osób. Na żaden z trzech dokumentów nie otrzymaliśmy odpowiedzi – mówi Elżbieta Niedzielska, prezes Stowarzyszenia „Spacerówka”, które zrzesza mieszkańców os. Zalesie, broniących wspólnie swoich interesów.
„Wuzetka” za „wuzetką”
Na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy ratusz wydał 5 decyzji o warunkach zabudowy dla budynków wielorodzinnych w obrębie ul. Spacerowej i wszystkie po wniesieniu odwołania przez Stowarzyszenie „Spacerówka” zostały przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchylone oraz przekazane do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu ostatniej decyzji kolegium z dnia 4 września 2019 roku, uchylającej „wuzetkę” na zamierzenie inwestycyjne pn. „Budowa pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z miejscami postojowymi, garażami i zjazdami z ul. Spacerowej…”, czytamy:
„Organ dowolnie ustalił wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (…) Określenie wskaźników nowej zabudowy (…) następuje w odniesieniu do średnich wielkości wskaźników ustalonych w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie organ nie ustalił w sposób prawidłowy owych średnich wielkości wskaźników, które stanowiłyby podstawę do określenia konkretnych parametrów zabudowy. Również w załączniku graficznym nie wskazał obiektów przyjętych do analizy.” (Sprawa dotyczy średnich wskaźników: wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej).
Zdaniem Elżbiety Niedzielskiej, rzeszowski urząd miasta wbrew zasadzie dobrego sąsiedztwa i ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wydawanych „wuzetkach” dopuszcza wysoką zabudowę wielorodzinną w obszarze, gdzie takiej zabudowy nie ma, a w sąsiedztwie planowanych inwestycji znajdują się tylko i wyłącznie domy jednorodzinne. Stąd średnie wskaźniki „gabarytów” planowanej zabudowy są wyliczane przez Ratusz nieprawidłowo, co wielokrotnie podkreśla SKO.
Niespełna miesiąc po uchyleniu przez kolegium piątej „wuzetki”, która miała dopuszczać na Spacerowej budowę maksymalnie 16-metrowych bloków, UM wydał kolejny, szósty już dokument podpisany przez Andrzeja Skotnickiego, dyrektora Wydziału Architektury. Tym razem chodzi o wybudowanie budynku o wysokości 30 metrów. Mieszkańcy zdążyli się od tej decyzji, oczywiście, odwołać, chociaż Ratusz zapewnia, że szósta „wuzetka” nie została wydana.
– Było do tej pory 5 „wuzetek”. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odrzuciło dwie. Developer zaskarżył więc SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – mówi Maciej Chłodnicki, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Rzeszowa. – O szóstym dokumencie nic mi nie wiadomo – dodaje.
Jak dotąd mieszkańcy na blokowanie „wuzetek” wydali już ponad 15 tys. zł. Składają się zarówno lokatorzy szeregówek, jak i okolicznych domów jednorodzinnych, których wzdłuż Spacerowej jest sporo.
Wzgórzem na Zalesiu zajęła się także Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Rzeszowie, która wszczęła postępowanie administracyjne o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Chodzi o zaoranie terenu, na którym znajduje się gatunek ściśle chroniony – modliszka zwyczajna. Na początku października odbyły się oględziny działek przez urzędników RDOŚ. Mieszkańcy czekają teraz na ich decyzję.
Droga widmo
Według mieszkańców, jedynym wyjściem z patowej sytuacji jest uchwalenie przez rzeszowskich radnych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uwzględniałby na Spacerowej niezbędną infrastrukturę społeczną oraz sąsiedztwo niskiej zabudowy jednorodzinnej. Określałby również konkretną wysokość budynków i zabezpieczał działki pod budowę nowej drogi, bo obecnie do ul. Spacerowej można dojechać wąską dróżką od ul. Robotniczej, a ta ma zaledwie 3 metry szerokości. Poszerzyć traktu się nie da, bo po dwóch stronach ograniczają go nie tylko ogrodzenia prywatnych posesji, ale też zabudowania ściśle do siebie przylegające. Miasto musi więc wybudować dość szeroką jezdnię, bo gdy developer odda nowe osiedle do użytku, Zalesie będą czekać ogromne korki, żeby nie powiedzieć paraliż komunikacyjny. Nowy odcinek łączyłby ul. Spacerową z al. Sikorskiego i ul. Zelwerowicza (na wysokości zabudowań Uniwersytetu Rzeszowskiego). W tym miejscu droga również wymaga remontu – jest wąska i miejscami zapada się asfalt.
– Dla nas podstawowym warunkiem zrealizowania tej inwestycji jest wybudowanie konkretnej drogi, bo którędy dojedzie ciężki sprzęt w trakcie budowy bloków? Deweloperzy mówią, że zapewnią sobie dojazd od strony al. Sikorskiego, czyli wydzielą jakiś pas ziemi i wyłożą go tłuczniem – takim prowizorycznym odcinkiem mieszkańcy i oglądający nowe mieszkania nie mogą się poruszać – podkreśla Niedzielska.
Miasto uważa, że za zaprojektowanie drogi odpowiada deweloper, ten z kolei mówi, że drogę zaprojektuje, ale Ratusz musi ją wybudować i w tym miejscu sytuacja się komplikuje, bo w budżecie nie ma póki co ani złotówki zapisanej na tę inwestycje. Mieszkańcy nie dają się zwieść na manowce i żądają gwarancji, a nie obietnic drogi, która równie dobrze może zostać wybudowana dopiero za 15 lat.
– Jak można wybudować osiedle bez drogi? Ta powstanie, jak tylko developer wybuduje bloki, o ile w ogóle wybuduje, jeśli tak dalej pójdzie… Mieszkańcy mają teraz dojazd, a jak będzie nowe osiedle – będą nowe dojazdy, z których też będą korzystać – przekonuje Chłodnicki.
Weźmy coś z Holandii
Nowa droga to nie jedyny warunek stawiany przez mieszkańców. Ci walczą przede wszystkim o niską zabudowę, która ma być maksymalnie oddalona od ich szeregówek i domów. Pierwotnie w projekcie zabudowy wzgórz na Zalesiu developer zakładał 3 odrębne linie budynków – w sumie 13 bloków na niecałych 3 hektarach. Gdy mieszkańcy pomysł oprotestowali, firma MWM Architekci opracowała wydawać by się mogło bardziej przyjazny projekt nowego osiedla, proponując zamiast wieżowców podobnych do tych na ateńskich wzgórzach, mniejsze bloki. Podczas oficjalnej prezentacji dla mieszkańców Spacerowej, która odbyła się pod koniec lipca br., architekt Maciej Łobos przedstawił wariant zabudowy wzgórza wzorowany jest na starych, europejskich miastach, gdzie budynki stoją gęsto obok siebie, a między nimi wspinają się trawersowo uliczki. Sama ul. Spacerowa miałaby stać się pierwszą w Rzeszowie strefą woonerf, podobną do tych, jakie funkcjonują w Holandii, gdzie stosuje się rozwiązania wymuszające wolniejszy ruch samochodowy – kręta jezdnia, obok niej gęsto porozstawiane ławki i kwietniki.
W projekcie pracowni MWM Architekci budynki na „górce mieszkalnej” zaczynają wyrastać 30 metrów od stojących już przy Spacerowej domów. Budynki, chociaż wielorodzinne, mają charakter willowy, liczą od 3 do 8 kondygnacji.
– Dla nas ta koncepcja nie jest bardziej przyjazna, ani zgodna z rzeczywistością. Wynika z niej, że już w pierwszej linii zabudowy, w kilku miejscach zakłada się budowę obiektów o wysokości 22 metrów. To w kilku przypadkach zupełnie rozmija się z przedstawionymi wariantami – tłumaczy prezes „Spacerówki” i dodaje: – Ten teren jest również korytarzem przewietrzania miasta, który trzeba chronić przed zabudową. Jak powstaną tutaj takie gigantyczne bloki, to Zalesie już się chyba udusi. My z ul. Spacerowej nie widzimy w zimie ul. Robotniczej, tylko smogową łunę. Mamy zielone płuca, a chcemy je wykarczować i zamienić na szklano-betonową ścianę…
