Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 r. (sygn. I CSK 10/17)
Komentarz AXELO (radca prawny Damian Chudzik)
W dniu 10 sierpnia br. Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że postanowienie umowy deweloperskiej, zabraniające jej stronom nakładania na siebie wzajemnych kar umownych, stanowi klauzulę abuzywną (niedozwoloną).
Rozpoznawana przez Sąd Najwyższy sprawa dotyczyła dewelopera, który do swych umów zawieranych z klientami wprowadzał postanowienie o treści: „strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych”.
Sądy wszystkich instancji były zgodne co do abuzywnego charakteru ww. zapisu, wyłączającego możliwość nałożenia kar umownych, zwracając uwagę, że postanowienie to jest niedozwolone ze względu na różną pozycję stron umowy. Deweloper jest bowiem z natury rzeczy stroną silniejszą niż nabywca domu czy mieszkania. Ponadto, pomimo pozornego wyłączenia kar dla obu stron umowy postanowienie to przynosi korzyści głównie deweloperowi. Co więcej, takie zastrzeżenie umowne pozostaje w sprzeczności z postanowieniem art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie z którym w umowie deweloperskiej należy zawrzeć określone wysokości odsetek oraz kar umownych dla obu stron.
Powyższe zapatrywanie sądów niższych instancji podzielił w całej rozciągłości również Sąd Najwyższy. W uzasadnieniu komentowanego wyroku Sąd Najwyższy zauważył, że pozbawienie możliwości dochodzenia przez klientów kar od dewelopera stawia dewelopera w lepszej sytuacji. Sytuacje, w których nabywca z jakichś względów, po wpłaceniu znacznych środków, nie przystąpi do umowy i nie odbierze wybudowanego lokalu czy domu, są bowiem absolutnie wyjątkowe. Trudno zatem uznać taki zapis za korzystny dla klientów. Ponadto, brak kary mógłby utrudnić nabywcom dochodzenie ewentualnych roszczeń w razie niewywiązywania się dewelopera z zawartej umowy. W grę wchodziłoby wówczas jedynie ponoszenie przez dewelopera odpowiedzialności na zasadach ogólnych.
W ocenie autora, powyższe stanowisko Sądu Najwyższego zasługuje na całkowitą aprobatę. Sytuacje, w których deweloperzy wykorzystują swoją przewagę nad nabywcami lokali mieszkalnych, nie należą bowiem do odosobnionych, co niejako per se czyni uzasadnionymi wszelkie działania zmierzające do zapewnienia jak najszerszego poziomu ochrony prawnej słabszej stronie stosunku umownego, tj. nabywcy mieszkania. Decydując się na zawarcie umowy deweloperskiej, kupujący powinni domagać się wprowadzenia do umowy zapisów, zgodnie z którymi w przypadku wystąpienia przewidzianej w umowie, niekorzystnej z ich punktu widzenia sytuacji, za którą odpowiedzialność będzie ponosił deweloper, będą oni mogli domagać się zapłaty określonej kary umownej.
Aby szczegółowo omówić poruszone zagadnienia, skontaktuj się z AXELO. www.axelo.pl
Informacje zawarte w niniejszym artykule/komentarzu mają charakter skrótowy i informacyjny. Informacje te nie powinny zastępować szczegółowej analizy poruszanych w nim zagadnień, jak również stanowić podstawy podejmowania decyzji biznesowych lub jakichkolwiek innych czynności prawnych lub faktycznych.
