Aneta Gieroń: W ostatnich miesiącach koronawirus wyhamował gospodarkę w Polsce i na świecie. Kolejne kraje notują największe od kilku dekad spadki gospodarcze. COVID-19 przeorał nasze życie i wyobrażenia o funkcjonowaniu w przestrzeni publicznej. W jakim stopniu zachwiał szeroko pojętą branżą budowlaną, a tym samym rynkiem architektonicznym?
Maciej Łobos: Mieliśmy potężne tąpnięcie od połowy marca do końca kwietnia, kiedy wszyscy zamknęliśmy się w domach. Był to czas niewiedzy i oczekiwania, co się wydarzy. Naprawdę dramatyczny czas. Po weekendzie majowym zrezygnowaliśmy z pracy zdalnej, która w naszej branży najzwyczajniej nie działa – brakuje codziennej wymiany myśli, pomysłów, zespołowej kreacji – i wszyscy wróciliśmy do pracy w biurze. Tworzenie architektury to wybitnie zespołowa praca, a nowe idee zawsze wymagają spotkania, rozmowy, dyskusji. Bez tego nie ma mowy o twórczej pracy. Od maja mamy bardzo dużo zleceń. Jesteśmy w trakcie opracowania wcześniej zamówionych projektów, w ostatnich tygodniach pojawiło się też wielu nowych inwestorów i są to plany związane z naprawdę dużymi inwestycjami.
Związanymi z branżą mieszkaniową, biurową, przemysłową?
Przede wszystkim z budownictwem mieszkaniowym i biurowym. W tej chwili pracujemy nad przeszło 30 projektami, a spora ich część pojawiła się w ostatnim półroczu.
Jacy klienci wracają na rynek inwestycyjny, w czasie, gdy analitycy mówią o coraz trudniejszym rynku wynajmu mieszkań, co związane jest między innymi z brakiem zainteresowania studentów, którzy od października nie wracają na uczelnie. Nie ma też wielu pracowników zarówno zza wschodniej granicy jak i fachowców, którzy w naszym regionie zatrudnieni byli w branży motoryzacyjnej i lotniczej – obie gałęzi produkcyjne notują rekordowe spadki i zwolnienia. Równie trudny jest rynek sprzedaży mieszkań, gdzie banki stały się dużo bardziej wymagające w stosunku do klientów zabiegających o kredyty hipoteczne.
Społeczeństwo bez ryzyka istnieje wyłącznie na cmentarzu. W biznesie nic nie jest pewne, a ryzyko jest jego immanentną częścią. Podstawowym czynnikiem, który sprawia, że nieruchomości niezmiennie bardzo dobrze się sprzedają oraz planowane są nowe inwestycje, jest ucieczka wielu inwestorów od gotówki. Polityka niskich stóp procentowych sprawia, że nie opłaca się dziś trzymać pieniędzy w banku – przy obecnym poziomie inflacji osoby dysponujące dużą gotówką tracą w skali roku spore pieniądze. Dodatkowo pojawiają się zagraniczne fundusze, które lokują pieniądze w naszym kraju, bo dla nich to i tak lepsze rozwiązanie niż ujemne stopy procentowe, jakie mają u siebie. Oni też napędzają coraz większe zmiany na rynku budowlanym, jak choćby prefabrykację. Budynki stawia się z gotowych elementów produkowanych w fabryce – na budowie wylewa się fundamenty, a resztę montuje się z gotowych elementów. Tak buduje dziś cała Europa, a co ciekawe, sporo z tych prefabrykatów produkuje się w Polsce i dostarcza do Niemiec, Danii, czy Szwecji. Dzięki temu ogranicza się koszty osobowe na budowie, gdzie zamiast 50 wystarczy np. 10 robotników. To przyspiesza czas realizacji i podnosi jakość.
W Polsce nadal nie ma profesjonalnego rynku mieszkań na wynajem, ale to czeka nas już w najbliższych latach. To również domena wyspecjalizowanych firm i funduszy. Osoby, które wynajmują mieszkanie, coraz częściej zwracają też uwagę na przestrzeń wokół domu i jak się im nie podoba, za rok są skłonni wynająć lepsze mieszkanie, bo jest to dużo mniejsze wyzwanie niż zmiana kupionego mieszkania. Na różnych etapach życia, w zależności od potrzeb, potrzebujemy zupełnie różnych mieszkań i wiązanie się na 30 lat z 48-metrowym M3 jest absurdem. W zachodniej Europie wynajem mieszkań dominuje na rynku i wydaje się, że w Polsce w najbliższych latach czeka nas to samo.
Podsumowując, na rynku ciągle sporo jest kapitału, po drugie potrzeby mieszkaniowe w Polsce ciągle są ogromne. To sprawia, że inwestycji i inwestorów nie brakuje.
To inwestycje nastawione, by budować szybko, dużo i tanio? A może jednak bardziej przemyślane dla wymagającego i zamożnego klienta?
Nawet w największym kryzysie dobra luksusowe sprzedają się doskonale.
Mimo to w Rzeszowie ciągle nie doczekaliśmy się naprawdę luksusowego apartamentowca.
To prawda, w stolicy Podkarpacia nie ma takiej oferty. Zapotrzebowanie na mieszkania klasy premium jest naprawdę duże, ale ciągle jest to nisza. Mam tu na myśli apartamenty dobrze zlokalizowane, czyli w samym centrum Rzeszowa, oddalone o 5-10 minut od Rynku, skąd wieczorem można pieszo iść na kolację do centrum, kina lub teatru. Musi to być budynek stosunkowo nieduży, bo nikt nie chce płacić kilkanaście tys. zł za metr kw. mieszkania w bloku ze 100 sąsiadami. W trakcie rozmów z klientami często słyszę, że skłonni są zapłacić nawet 20 tys. zł za metr kwadratowy, ale za naprawdę wygodny lokal z 3-4 miejscami parkingowymi w budynku eleganckim i stosunkowo niewielkim, a przede wszystkim na tyle drogim, że nie będzie w nim mieszkań na wynajem dla studentów lub krótkoterminowe pobyty. Grupa klienta luksusowego jest atrakcyjna, ale bardzo wymagająca i z ofertą „szytą” na miarę. Musimy też pamiętać, że bogaci mieszkańcy są podstawą ekonomiczną dla utrzymania śródmieścia. Bez nich centrum miasta wymrze, co w Rzeszowie widać szczególnie wyraźnie. Poza najbliższym sąsiedztwem Rynku, miasto wieczorami jest wymarłe.
Czego buduje się najwięcej?
Jak zawsze jest ogromne zainteresowanie wysokimi budynkami w dobrej lokalizacji, gdzie jest dużo małych mieszkań – o powierzchni do 50 metrów kw., które najlepiej się sprzedają. Pojawiają się też klienci zainteresowani działkami położonymi dużo dalej od centrum. Tam powstają atrakcyjnie nieruchomości dla rodzin, w spokojnej, kameralnej okolicy, blisko zieleni.
Fenomen wysokich bloków, jakie powstają na najmniejszych już działkach w samym centrum Rzeszowa, ma związek z łatwością sprzedaży takich mieszkań?
Paradoksalnie, wszyscy albo większość z nas chce mieszkać blisko centrum. To jest magnes, który przyciąga i gwarantuje, że na co dzień możemy się tam poruszać pieszo, albo rowerem. Wiele punktów usługowych i rozrywkowych położonych jest w bliskim sąsiedztwie, a dodatkowo mamy nieustanny kontakt z ludźmi, czego też potrzebujemy. Chcemy mieszkać blisko zieleni, wody, blisko ludzi i … w centrum. To paradoks, który wbrew pozorom jest do zrealizowania.
W Rzeszowie centrum miasta można naprawdę dobrze zagospodarować i to niekoniecznie wysokimi blokami. Tym bardziej, że w obrębie rzeszowskiego „ringu”, czyli obwodnic: Batalionów Chłopskich, Powstańców Warszawy, Armii Krajowej, jest tak dużo terenów do rewitalizacji, że tysiące osób znalazłoby tutaj swoje miejsce do życia bez konieczności przyłączania terenów rolnych, które trzeba skomunikować, uzbroić itp.
O rewitalizacji mówi się od lat i od lat nic się w tym temacie nie dzieje.
To może już najwyższy czas, aby się nad tym problemem pochylić. Na początek wystarczy wziąć mapę miasta i zakreślić tereny przemysłowe, magazynowe i te, które wymagają rewitalizacji, jak choćby ogródki działkowe, jednostki wojskowe, tereny byłego Zelmeru, ulica Siemieńskiego, Boya-Żeleńskiego itd. To nam daje kilkaset hektarów pod inwestycje. To samo tyczy się Doliny Wisłoka. Jest naturalna potrzeba, by mieszkać przy zieleni i wodzie, ale jeśli nie stworzymy ram prawnych dla tych terenów, wkrótce doprowadzimy do kompletnego chaosu w tej okolicy. Dla każdego z tych terenów powinniśmy opracować koncepcję tego, co mogłoby tam powstać. Każda z tych lokalizacji musi być miasteczkiem w skali mikro, które ma własne centrum usług, jakieś miejsca pracy, zieleń, szkołę, żłobek itd. Chodzi o to, by ich mieszkańcy nie musieli jechać na drugi koniec miasta, aby zaspokoić podstawowe potrzeby.
Z koniecznością mądrej i dobrej rewitalizacji boryka się większość miast na świecie, ale problem polega na tym, że te, które są w forpoczcie cywilizacji – Kopenhaga, Amsterdam, Nowy Jork czy Sydney – już dawno dojrzały do tego, by rozwiązywać takie problemy. Zatrudnia się konsultantów, którzy dają założenia do dobrej koncepcji architektoniczno – urbanistycznej i wtedy wiadomo, jak optymalnie i najciekawiej zagospodarować dany teren. Nawet Moskwa, po dojściu do ściany, zmuszona została do podjęcia takich działań. W Polsce proces planowania przestrzennego nadal jest – delikatnie to ujmując – kaleki. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP), najczęściej określane w skrócie jako Studium Uwarunkowań jest dokumentem bardzo ogólnym. W Rzeszowie studium ma ponad 20 lat i dopiero teraz miasto próbuje je stworzyć od nowa. Plany Miejscowe są zwykle zbyt szczegółowe, a ich procedura zbyt rozciągnięta w czasie. Co gorsza, pomiędzy Studium Uwarunkowań a Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, nie ma nic.
Nie bardzo też wiadomo, z czego założenia planu się biorą, bo proces jego tworzenia jest mało przejrzysty nawet dla fachowca, nie wspominając o zwykłych mieszkańcach. Dlatego zawsze będę powtarzał, że potrzebna jest szczegółowa koncepcja architektoniczno-urbanistyczna, którą na świecie nazywa się Masterplanem, i to ona powinna być przedmiotem publicznych dyskusji. Studium i Plan powinny powstawać dopiero na kolejnym etapie, jako prawne usankcjonowanie tego, co zostało zaprezentowane w Masterplanie.
Ciągle nie chcemy przyjąć do wiadomości, że architektura to nie budownictwo, ale humanistyczna nauka?
Dla architektów materia jest narzędziem i tworzywem, tak jak dla Michała Anioła były nim młotek i marmur. Gdy postawimy obok siebie marmurowy blok i Pietę Michała Anioła pytając, co jest więcej warte, nikt nie wątpliwości, że Pieta. Mamy materię, w którą ktoś włożył talent, pracę i ducha. Tak samo jest z architekturą. Architekci nie zajmują się wylewaniem betonu. Najważniejsza jest myśl, materia jest tworzywem. Mówiąc o mieście, nie możemy myśleć tylko o cegłach, stali i betonie. Miasto to budynki i życie, które się wokół nich toczy.
Pytanie, jak wielu architektów, a przede wszystkim inwestorów dostrzega albo chce dostrzec życie między budynkami…
To jest kluczowa rzecz i coraz częściej wszyscy będziemy musieli to dostrzegać. Przestrzeń i to, co nas otacza, ma fundamentalny wpływ na nas i nasze życie. Kopenhaga jest najlepszym przykładem, jak przestań oddziałuje na ludzi. Jeszcze 40 lat temu mieszkańcy przebywali tam na ulicach w sezonie 2-3 miesiące. Dziś przesiadują w plenerze 9 – 11 miesięcy, nawet w tak chłodnym klimacie. Dlaczego? Bo na lepsze zmieniło się otoczenie. Dzisiaj Duńczycy potrafią siedzieć na kawie w kurtkach puchowych i owinięci kocami, bo świetnie czują się na ulicach, w otaczającej ich przestrzeni.
Po raz kolejny wracamy do stwierdzenia, jak bardzo architektura i przestrzeń są ważne w naszym życiu.
Ludzie zaczynają dostrzegać, że coś ich uwiera w otoczeniu, choć nie zawsze potrafią zdefiniować, w czym tkwi problem i co trzeba zrobić, by to poprawić. Przestrzeń, w której przebywamy, kształtuje nasze życie. Ludzie nie zdają sobie sprawy, jakie skutki dla ich samopoczucia, zdrowia, relacji społecznych, tego jak pracują, ma otoczenie, w którym na co dzień funkcjonują.
To dlatego wielu znakomitych architektów zapytanych, gdzie się uczyć architektury, jednym tchem wymienia Wenecję, Rzym, Kopenhagę…
Te miasta to uczta dla naszych zmysłów, miejsca, gdzie przesiąkamy pięknem. Niestety brzydotą i patologią też przesiąkamy. Przysłowie, „z kim przestajesz, takim się stajesz” dotyczy również otoczenia, w którym przebywamy.
Każde miasto może zaplanować przestrzeń przyjazną dla mieszkańców. Oczywiście, jest to proces na długie lata, zwłaszcza tam, gdzie poczynione szkody są duże, ale przywrócenie piękna i harmonii zawsze jest możliwe. W Rzeszowie mamy potężne tereny do rewitalizacji, a tym samym ogromne pole do działania. Mamy szanse stworzyć miasto przyjazne dla ludzi i to byłaby faktycznie wielka innowacja i coś, czym można by się chwalić na całym świecie. Miasta z całego globu biją się o punkty w kategorii „miast przyjaznych dla człowieka”, bo w takich miejscach osób do zamieszkania oraz inwestorów i pieniędzy nigdy nie brakuje.
Człowiek w sposób naturalny organizuje wokół siebie przestrzeń?
Tak, dzieli ją na prywatną, półpubliczną i publiczną. W domu za przestrzeń prywatną możemy uznać sypialnię. Salon, przedpokój i kuchnia mają już charakter publiczny. Podobnie jest w miejscu, gdzie mieszkamy. Blok z naszym mieszkaniem i ogródkiem uznajemy za przestrzeń prywatną, ale kwartał najbliższych budynków ma już rangę półpubliczną. Kiedy zbliżamy się do własnej dzielnicy, czujemy, że jesteśmy blisko domu. Pozostałą część miasta odbieramy jako przestrzeń publiczną. Modernizm tę tradycję wspólnoty i bliskiego sąsiedztwa, które dają poczucie bezpieczeństwa, wyrzucił do kosza i podjął próbę wychowania nowego człowieka. W konsekwencji powstały budynki powodujące kompletną alienację, gdzie wychodząc z domu natychmiast wkraczamy w przestrzeń publiczną, czyli niczyją. Przykładem tego jest choćby osiedle Nowe Miasto w Rzeszowie.
Kolejna zła rzecz w naszej przestrzeni to prymat samochodów?
Samochód świetnie się nadaje do przemieszczania po Dzikim Zachodzie albo w Bieszczadach, gdzie jest daleko do sklepu, czy szkoły. W mieście jest najgorszym i najmniej wydajnym środkiem transportu. Poszerzanie ulic i zwiększanie przestrzeni dla samochodów jest drogą do nikąd. Im więcej ulic, tym więcej samochodów, tym większy ruch, większe korki, hałas i zanieczyszczenie. Nawet w Chinach już się od tego odchodzi. Miasto dobre do życia jest przystosowane do ruchu pieszego i rowerowego. Rowerzysta jedzie z prędkością około 15 km/h, człowiek biegnie z prędkością około 12 km/h, czyli jadąc rowerem podobnie jak biegnąc jesteśmy w stanie jeszcze zauważać wystawy, ludzi i odbierać wrażenia. Przy prędkościach samochodowych kompletnie nie zauważamy tego, co dzieje się poza jezdnią (chyba, że stoimy w korku).
Sama obecność samochodów w przestrzeni powoduje, że znikają z niej ludzie. Jeśli miasto ma być przyjazne mieszkańcom, powinno mieć nie więcej niż 7 proc. powierzchni przestrzeni publicznej przeznaczonej na parkingi. Po przekroczeniu tej liczby, ludzie czują się źle i niechętnie w takim miejscu przebywają. W przestrzeni publicznej, gdzie za dużo jest samochodów, znikają ludzie. Gdy usuniemy auta, wracają mieszkańcy. To jest powszechne zjawisko, które działa na całym świecie, niezależnie od kultury czy klimatu.
Możemy nie doceniać znaczenia przestrzeni w naszym życiu, ale potrafimy dostrzec, gdy coś w naszym otoczeniu źle działa. W Rzeszowie powstało porozumienie „Razem dla Rzeszowa” skupiające 11 ruchów i stowarzyszeń, którym zależy na poprawie polityki przestrzennej stolicy Podkarpacia. Ludzie nie chcą kolejnego wieżowca w miejsce placu zabaw na Nowym Mieście, czy bloku budowanego pod oknami na ulicy Grabskiego.
Ludzie zaczynają dostrzegać, że coś jest źle, ale niekoniecznie potrafią powiedzieć, co trzeba zrobić, żeby było lepiej. Jak zawsze problemem jest brak w Polsce planowania przestrzennego, i to od szczebla rządowo–ministerialnego po gminny. Na poziomie kraju zaczyna się ogólne planowanie infrastruktury. Na poziomie województw ważne są strategiczne decyzje dotyczące lokalnej kolei, rzek, transportu, aż w końcu mamy poziom gminy, gdzie zapadają decyzje dotyczące osiedli mieszkalnych aż po pojedyncze budynki. Przecież każdy z nas rozumie, że nawet własny ogród trzeba jakoś zaplanować, wyznaczyć ścieżki, zastanowić się, gdzie mają rosnąć, jakie rośliny itp. To niepojęte, jak można ignorować podobną potrzebę w skali miasta czy kraju i oczekiwać, że przestrzeń sama się jakoś zorganizuje. Same rosną tylko chwasty. By powstało coś dobrego, trzeba sporo wysiłku i nieustannej troski.
Dlaczego większość inwestycji, jakie od lat powstają w Polsce, buduje się na tzw. WZ-tki, czyli Warunki Zabudowy?
Trzeba mieć świadomość, że Decyzja o Warunkach Zabudowy to proteza wprowadzona w sytuacji utraty ważności przez plany miejscowe. Niestety, jak zwykle okazało się, że nie ma trwalszej rzeczy niż prowizorka. Ta patologia trwa już 25 lat i jej końca nie widać. Brak planowania przestrzennego i chaos budowlany to domena krajów trzeciego świata.
Wracając do Rzeszowa – w przypadku takich lokalizacji jak np. Dolina Wisłoka już od dawna powinniśmy mieć szczegółową koncepcję zagospodarowania tych terenów, w oparciu o którą tworzony byłby plan miejscowy i realizowane inwestycje. Procedury planistyczne w Polsce trwają długo, ale nawet najdłuższa droga zaczyna się od pierwszego kroku.
W Rzeszowie po raz pierwszy od lat doczekaliśmy się skutecznych protestów niezadowolonych mieszkańców, którzy sprzeciwiają się chaotycznej zabudowie miasta. W przyszłości może to mieć wpływ na przestrzeń miejską stolicy Podkarpacia?
To naturalne zjawisko, że ludzie zaczynają się organizować i artykułować swoje oczekiwania. Widzą, że rzeczywistość ich uwiera, ale w tych protestach brakuje mi jasnego komunikatu – co proponują. Dyskusja dotyczy kontestacji albo blokady – nie widać propozycji rozwiązań. W zasadzie jedyny argument to podnoszenie konieczności tworzenia planów miejscowych, co jest argumentem słusznym, ale absolutnie niewystarczającym, bo jeszcze te plany muszą być dobre, a niestety ich jakość naprawdę mało kto potrafi ocenić.
Musimy też mieć świadomość, że aby poprawić otoczenie, w którym żyjemy, konieczne są zmiany prawa na szczeblu całego państwa. Friedrich August von Hayek, jeden z ojców współczesnego liberalizmu, w książce „Konstytucja wolności” poświęcił cały rozdział prawu budowlanemu i planowaniu miast, gdzie dokładnie tłumaczył, że miasto jest miejscem nakładania się przeróżnych, często sprzecznych interesów i żaden niekontrolowany żywioł inwestycyjny nie jest możliwy. Cokolwiek byśmy nie robili na naszej działce, tym działaniem zawsze wpływamy na interesy sąsiada. Po to mamy prawo o planowaniu przestrzennym i prawo budowlane, aby te konflikty w sposób cywilizowany rozwiązywać, dbając jednocześnie o interes publiczny.
Co musiałoby się stać, byśmy wszyscy czuli się odpowiedzialni za przestrzeń?
Pierwszy krok – ogłosić duży, międzynarodowy konkurs na zagospodarowanie terenów Doliny Wisłoka – najatrakcyjniejszej lokalizacji w mieście, stanowiącej centrum rekreacyjne dla mieszkańców i bardzo pożądane, jako miejsce do mieszkania. Uzyskalibyśmy wtedy odpowiedź, jak w całości mogłyby wyglądać te tereny. Byłoby jasno określone, jakie imprezy masowe można urządzać nad Wisłokiem, jak tam dojechać, jaki wpływ na hydrologię będzie miała zabudowa tych terenów itd. Dopiero w oparciu o rozstrzygnięcia z fazy konkursu można by przygotowywać zmiany Studium Uwarunkowań i Plan Miejscowy dla tych terenów. Takie rzeczy już się w Polsce dzieją (Gdynia, Katowice).
W tym roku po ulewnych deszczach w czerwcu i lipcu, w Rzeszowie pod wodą znalazły się ulice, które nigdy wcześniej nie były zalewane.
Im więcej będziemy betonować, tym większe będą problemy z podtopieniami, ponieważ nie da się wybudować tak wielkiej kanalizacji deszczowej, żeby przejęła całą wodę opadową w mieście, a gdyby nawet dało się całą tę wodę wpuścić do rzeki, to i tak skutkiem będą podtopienia w kolejnych gminach, bo rzeka też ma swoją pojemność. Im bardziej będziemy doprowadzać do „rozlewania się” miasta, zamiast go kompaktować i zagęszczać w śródmieściu, tym więcej będzie problemów z wodą, infrastrukturą i komunikacją. Klimat się zmienia i coraz częściej będziemy mieli ulewne deszcze – trzeba w związku z tym zmienić prawo tak, aby większość deszczówki zostawała na działkach. Można ją retencjonować, wykorzystać do podlewania ogrodów, trawników, mycia garaży itd. Możliwości jest dużo, ale jak zawsze trzeba zrobić jakiś pierwszy krok. Jak mawiają Japończycy – „nie da się wskoczyć na górę Fuji, ale da się na nią wejść małymi kroczkami”. Mam wrażenie, że my w Polsce ciągle mamy problem z przekroczeniem progu drzwi…
