Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny, słowem tendencje na rynku nieruchomości. Po okresie „wielkiej stabilizacji” trwającej już od 6 lat i powolnym zapominaniu pokryzysowego czasu nadal trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość.
Można przewidywać, że najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen, bez większych zmian cenowych. Należy jednak podkreślić, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne, nawet kilku większych deweloperów potrafi w krótkim czasie zmienić panujące trendy. I z takimi zdarzeniami mamy właśnie do czynienia. Budowane są mieszkania dla rynku popularnego ale i nowoczesne i drogie apartamentowce. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu podkarpackiego stosunkowo dużą aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2013r. – 1202, natomiast tylko w pierwszych trzech kwartałach 2014r. już ponad 2200. Tak gwałtowny wzrost powoduje, że wyprzedzamy w tej kategorii znacznie większe miasta, jak: Lublin, Kielce czy Radom. Podobnie jest z liczbą rozpoczynanych budów, gdzie także odnotowujemy skokowy wzrost z ok. 1320 do ok. 1750.
Zestawienie tylko tych dwóch wskaźników powoduje, że należy stwierdzić, iż najbliższy czas stoi pod znakiem podaży. Jeśli deweloperzy rozpoczną wszystkie zaplanowane inwestycje to podaż wskoczy na zupełnie inny, nie znany dotąd poziom w naszym mieście. Nie zrównoważy tego dodatnia migracja wewnętrzna, ani nieco poprawiające się wskaźniki gospodarcze, ani funkcjonujące obecnie programy rządowego wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Również poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru już lat z reguły przekracza rocznie 1500, podczas gdy jeszcze przed 2009 rokiem nigdy nie oddawano więcej niż 1000 lokali. Nie wykluczone więc, że w najbliższym czasie ponownie podniesiemy tą poprzeczkę i po raz pierwszy przekroczymy liczbę 2000 mieszkań oddanych w jednym roku. Tylko czy wszystko się sprzeda?
Wykres 1. Pozwolenia na budowę, mieszkania oddane do użytkowania oraz mieszkania, których budowę rozpoczęto w Rzeszowie w latach 2009 -2014
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL GUS
Kto buduje najwięcej
Należy też zwrócić uwagę, że Rzeszów w przeciwieństwie do ogólnopolskich tendencji to wciąż miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. Choć ostatnie dwa kwartały to znaczny spadek i tylko 5-11% udziału w rynku nowo rozpoczynanych budów to jednak spółdzielnie średnio wciąż budują ok. 20-30% mieszkań, podczas gdy w całęj Polsce poniżej 10%. Nadal, co jest od lat utrzymującą się tendencją, z reguły największą ilość inwestorów stanowią osoby prywatne, budujące na własne potrzeby, choć są to głównie domy jednorodzinne. Należy podkreslić, że w ostatnich latach rolę głównych budowniczych mieszkań przejęli deweloperzy, spośród mieszkań oddanych do użytku w III kwartale 2014 roku aż 58% stanowiły te przez nich wybudowane, 13% przez spółdzielnie mieszkaniowe, a 29% przez inwesorów indywidualnych. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny sposób biorą udział w rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć są już w zdecydowanej mniejszości. Praktycznie zanikło natomiast budownictwo zakładowe, w minimalnym stopniu istnieje budownictwo komunalne czy TBS-y.
Wykres 2. Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto w III kw. 2014 r.
Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS
Czy ceny spadają?
Zwróćmy też uwagę, że poziom cen mieszkań używanych w naszym mieście od IV kwartału 2007 do III kw. 2014 roku jest na prawie identycznym poziomie i wzrósł tylko o 130 zł za 1 m² do średniej kwoty 4551 zł/m². Wzrost cen mieszkań używanych o zaledwie 3%, biorąc pod uwagę 7-letnią inflację to w praktyce oznacza spadek cen. Mieszkania nowe wzrosły w tym samym okresie o ok. 6%. O ile jeszcze do roku 2013 regułą rynku rzeszowskiego było, iż mieszkania używane były droższe od nowych o tyle, począwszy od II kw. 2013r. tendencja ta się odwórciła. Za miniony kwartał średnia cena mieszkania nowego wynosiła 4649zł/m². Warto zauważyć, że cena mieszkań nowych spadła w stosunku do II kwartału o ok. 180zł/m², a używanych wzrosła o ok. 100zł/ m² w tym samym okresie. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nawet nie pozwalające na rozwój budownictwa deweloperskiego. Najczęściej mieściły się one w 2014r. w przedziale od ok. 2800 zł/m² (Tarnobrzeg) do 3800 zł/m² (Mielec). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie dalszy proces koncentracji mieszkalnictwa w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w większości miast regionu. Taki proces metropolizacji widoczny jest też w skali całego kraju, gdzie następuje koncentracja mieszkalnictwa w 5 największych aglomeracjach.
W związku z rachunkiem opłacalności inwestycji Rzeszów wykazuje zdecydowaną przewagę we wszystkich przedstawionych wskaźnikach na tle innych miast Podkarpacia. Cena jest więc naturalną barierą rozwoju rynku, może powodować, iż w niektórych miejscowościach jedynie wybrane formy budownictwa (np. spółdzielcze, komunalne, TBS-y, indywidualne) będą możliwe do realizacji, natomiast budownictwo deweloperskie, nastawione na zysk, nie będzie się opłacać. Drugim miastem Podkarpacia pod względem aktywności inwestorów jest Krosno, co obrazuje przewaga ilościowa rozpoczętych budów.
Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich ok. 6 lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji, trwającym po okresie kryzysu bankowego. Prawdopodobnie najbliższe miesiące nie przyniosą nic nowego. Jednakże od połowy przyszłego roku, gdy już przekonamy się jak wiele z nowo projektowanych budynków zacznie w rzeczywistości „rosnąć” możemy być świadkami znaczącej nadpodaży. Może to doprowadzić do różnych zjawisk rynkowych, w tym do obniżek cen. Choć raczej niewielkich, gdyż deweloperzy nie będą chcieli zrezygnować z zysku i raczej będą wprowadzać projekty etapami, starając się dozować podaż. Z wielką uwagą będziemy też obserwować, czy w Rzeszowie przyjmie się budownictwo apartamentowe, ale takie z prawdziwego zdarzenia, z użyciem odpowiednich rozwiązań i materiałów. Niestety też znacznie droższe, potrafiące sięgać nawet do ponad 10 tys. zł za metr. O ile nie wątpię, że pojedyncze takie mieszkania, w szczególnie ciekawych lokalizacjach i z odpowienimo dobraną funkcją, wykończeniem i widokiem mogą się sprzedać, o tyle nie wróżę sukcesu masowego w tym segmencie.
Dbajmy o ład przestrzenny
Odrębną i jakże ważną kwestią jest zachowanie ładu przestrzennego w rozwoju budownictwa. Budynki wznoszone w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dają znaczącą swobodę inwestorom w decydowaniu o kształcie projektu, a de facto przestrzeni. Dochodzi więc do sytuacji ogromnego kolorytu, sporego zróżnicowania architektonicznego w tym samym obszarze miasta. Dziej się tak gdy operują w jednym miejscu różni deweloperzy. Nawet wprowadzenie później w takim obszarze miejscowych planów nie wiele zmienia, gdyż nakazują one z reguły nawiązywać do zabudowy sąsiedniej, co w przypadku dużego jej zróżnicowania jest nie tylko trudne, co wręcz niemożliwe. A może warto stosować nieco dokładniesze zapisy, narzucające w większym stopniu rodzaj zabudowy inwestorom w decyzjach o warunkach zabudowy?
Czy programy rządowego wsparcia budwnictwa mieszkaniowego mają realny wpływ na rynek.
Mijający pierwszy rok doświadczeń z programem MdM pokazuje, że założony poziom wsparcia – 600 mln zł – nie zostanie wykorzystany nawet w połowie. Jak zwykle wpływ miały na to niedostosowane limity cenowe, w Rzeszowie – 4351zł/m m², czy wykluczenie mieszkań spółdzielczych z programu. Jednak największą jego wadą jest także wykluczenie Polski powiatowej z możliwości wsparcia państwa w nabyciu pierwszego lokum. Program wspiera jedynie budownictwo pierwotne od deweloperów, którzy z reguły nie działają na terenie mniejszych miejscowości, a więc ich mieszkańcy nie kwalifikują się do niego. Efekt jest taki, że w pierwszej poł. 2014r. na Podkarpaciu wykorzystano tylko 2% całej puli przyznanych dotacji, co plasuje nas w dole tabeli. Najwięcej pieniędzy ok. połowa poszło do woj. pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego. Miejmy nadzieje, że prowadzone nowelizacje wyeliminują i urealnią tę formę wsparcia i nasz region też z niego realnie skorzysta. Niestety z przykrością zauważamy też, że inny program rządowy tj. fundusz mieszkań na wynajem nie doszedł w praktyce do żadnego miasta w naszym województwie. Państwo podpisało pierwsze umowy kupna ale ponownie skoncentrowało się na tylko kilku największych miastach Polski i tam pozyskuje mieszkania przeznaczone do tańszego wynajmu. Na razie nic nie wskazuje na zmianę tej polityki. Takie programy wspierające budownictwo czynszowe powinny być realizowane w oparciu o zupełnie odmienną strategię. Nie ma konieczności aby głównym posiadaczem mieszkań było państwo, a o wydawaniu naszych, ogromnych pieniądzy decydował wyłącznie mało znający się na tej branży urzędnik. Wystarczy skorzystać choćby z przykładu francuskiego, gdzie dając relatywnie niewielką np. 19% ulgę podatkową deweloperom przy budowie nowych mieszkań są oni zobowiązani do ich wynajmowania za czynsz 20% poniżej cen rynkowych przez okres min. 10 lat. Państwo nie musi angażować ogromnych środków pochodzących z naszych kieszeni, a o miejscu rozwoju budownictwa czynszowego decyduje w większym stopniu rynek, a nie urzędnik. Jestem przekonany, że również deweloperzy z naszego regionu korzystaliby z tej formy wsparcia a mieszkańcy mieliby dodatkowe tańsze mieszkania do najmu.
Jaromir Rajzer
Prezes Zarządu „Certus Nieruchomości”
Partner Zarządzający „Polskiego Konsorcjum Nieruchomości"
