W maju codziennie ktoś pytał, kiedy ceny mieszkań w Rzeszowie spadną. Tymczasem obniżki objęły głównie rynek najmu, wielkich obniżek na rynku sprzedaży się nie doczekano. Do września transakcji było jednak zdecydowanie mniej, a liczba udzielonych kredytów w II i III kwartale br. spadła o ok. 20 proc. W Rzeszowie tymczasem zaczęto budowę trzech tysięcy mieszkań. Czy deweloperzy sprzedadzą je za cenę, jaką przewidywali przystępując do inwestycji? – zastanawia się Jaromir Rajzer, prezes Certus Nieruchomości, partner zarządzający Polskiego Konsorcjum Nieruchomości i wiceprezes Podkarpackiego Stowarzyszenia Pośredników i Doradców Rynku Nieruchomości.
Rok 2019 był najlepszym rokiem, jeśli chodzi o budownictwo w Rzeszowie. Do użytkowania oddano niemal 3,3 tys. mieszkań, licząc zarówno te w budownictwie jedno-, jak i wielorodzinnym. Wcześniej ta liczba nie przekraczała trzech tysięcy, chociaż wyraźny wzrost zaczął się w 2015 roku, kiedy to w Rzeszowie przybywało średnio 2,5 tys. mieszkań rocznie.
– Przed 2010 rokiem ta liczba nie przekraczała tysiąca. W ciągu dziesięciu lat potroiła się. Budownictwo w Rzeszowie rozwija się w imponującym tempie – przypomina Jaromir Rajzer.
Poprzedni rok zapowiadał utrzymanie tej korzystnej koniunktury. Rozpoczęto bowiem budowę 3,6 tys. mieszkań. Dobrą passę zapowiadały także liczby mówiące o decyzjach poprzedzających proces inwestycyjny. Liczba wydanych zezwoleń na budowę i zgłoszeń zamiaru budowy sięgnęła niemal 4 tys. Te świetne perspektywy na 2020 roku zmieniła jednak pandemia, która rozlała się po świecie wraz z wirusem COVID-19 i dotarła również do Polski. Pod koniec marca wprowadzono pierwszy lockdown i chociaż nie nastąpiły wtedy jeszcze masowe zwolnienia w zakładach pracy, a ekipy przychodziły na plac budowy w zasadzie tak samo jak wcześniej, to na rynku zapanowała ostrożność.
Nowych mieszkań w Rzeszowie zaczęto oddawać mniej. I mniej wydano pozwoleń na budowę. Te spadki po dziewięciu miesiącach stały się wyraźnie widoczne. Do końca września powstało ok. 2,1 tys. mieszkań. Niemal 700 mniej niż w roku poprzednim, chociaż – zaznaczmy – nadal więcej niż w 2018 roku, kiedy to wydano ich ok. 1,7 tys. – Spadek jest zatem spory, bo o ok. 25 proc., jednak w dłuższej perspektywie, np. 10-letniej, to wciąż naprawdę dobry wynik – uważa Jaromir Rajzer.
Jak zmieniało się nastawienie inwestorów, widać po liczbie pozwoleń na budowę. W pierwszym kwartale br. wydano ich o prawie 30 proc. więcej (!) niż w rekordowym roku 2019. Potem jednak optymizm inwestorów spadł i trzeci kwartał zakończył się liczbą 2,8 tys., a więc, pięć procent niższą niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. – To jednak niewielki spadek. Proces inwestycyjny trwa z reguły 1,5-2 lata, więc możemy przewidywać, że po tym czasie te nieruchomości zostaną oddane do użytku – interpretuje Jaromir Rajzer.
Są i inne liczby, które świadczą o tym, że pod względem podaży rynek wciąż dobrze sobie radzi. Mimo pandemii, rozpoczęto budowę prawie 3 tys. nowych mieszkań i domów, prawie o 20 proc. więcej niż w tym czasie w 2019 roku, kiedy to ruszyło ok. 2,5 tys. „budów”.
Te dane GUS-owskie, analitycy Biura Nieruchomości „Certus” zderzyli z opiniami ponad pięćdziesięciu deweloperów i pośredników obrotu nieruchomościami z Rzeszowa. –Przeprowadziliśmy elektroniczną ankietę, wiedząc, że ich obserwacje i doświadczenie mogą dać miarodajny obraz sytuacji. Pytaliśmy ich we wrześniu, a więc po pierwszej fali strachu, ale przed drugim lockdownem – zaznacza Jaromir Rajzer. – Aż 84 proc. pytanych zauważyło, że ze względu na pandemię deweloperzy przeciągają proces budowy lub ograniczają podaż nowych projektów i nie przystępują do ich realizacji. Przełożenie jest proste: skoro mieszkania wolniej się sprzedają, to będę dłużej budował, żeby nie zakładać własnych pieniędzy, tylko poczekać na wzrost popytu. Przeciągnięcie budowy jest pierwszym lekarstwem na efekt pandemii.
Grafika Sebastian Rusin
Drugie to czasowe odłożenie pozwoleń na budowę do szuflady. Tutaj też można zwlekać, ponieważ budowę należy rozpocząć do trzech lat od uzyskania pozwolenia. Ale nawet pod koniec tego okresu wystarczy zgłosić jej rozpoczęcie do nadzoru i wykonać jakieś czynności budowlane, np. dokonać geodezyjnych pomiarów i wytyczenia budynku oraz wpisać to do dziennika budowy, a potem zwlekać przez kolejne prawie trzy lata – pamiętając, że przerwa w procesie inwestycyjnym nie może przekraczać 3 lat.
Tylko co ósmy pytany we wrześniowej ankiecie stwierdził, że sytuacja ustabilizowała się, a liczba nowych budów wróciła do poziomu sprzed pandemii.
Czy rzeszowianie potrzebują mieszkań
Kiedy spojrzeć na zapotrzebowanie na mieszkania w Rzeszowie, to jest ono spore. – Na koniec ubiegłego roku w stolicy Podkarpacia było prawie 85 tys. mieszkań. W ciągu ośmiu lat przybyło ich aż 20 tysięcy, co jest w pewnym stopniu skutkiem poszerzania granic miasta, ale przede wszystkim wielu dużych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Mamy zatem 436 mieszkań na tysiąc mieszkańców. To sporo, ale wciąż mniej niż w Kielcach, Białymstoku, Lublinie, nie licząc już takich metropolii jak Kraków, Wrocław, Łódź, czy rekordowa Warszawa, gdzie te wskaźniki są najwyższe, powyżej 550 mieszkań na 1000 mieszkańców – tłumaczy Jaromir Rajzer.
W wielorodzinnych blokach wciąż najchętniej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe. Optymalnie 39-50 m kw. Na drugim miejscu są lokale do 39 m kw. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, to najczęściej jest to przedział 100-150 m kw. powierzchni użytkowej.
Pośrednik sprzedaży nieruchomości zauważa też, że chociaż od dziesięciu lat w Rzeszowie buduje się mieszkania podobnej wielkości, to jednak zmienia się na korzyść liczba metrów przypadająca na jedną osobę. W 2007 roku Kowalski miał do dyspozycji 22 m kw., a teraz już 29 m kw. – O 20 proc. zwiększyła się powierzchnia przypadająca na każdego z nas. Chociaż budujemy mieszkania podobnej wielkości jak dawniej, to zapewne szybciej wyprowadzamy się od rodziców i coraz rzadziej pod jednym dachem mieszka kilka pokoleń. Pod tym względem wciąż jeszcze gonimy bogate kraje Zachodu. Średnia europejska przekracza 40 m kw. na osobę.
Czy spadną ceny
Mimo lekkich wahań, średnie ceny transakcyjne mieszkań w Rzeszowie od lat rosną. Według opracowania Certus na podstawie danych NBP, w ciągu ostatnich siedmiu lat, metr kwadratowy podrożał aż o 33-50 proc. Na koniec III kwartału kosztował 6,5 tys. zł na rynku wtórnym i prawie 6,2 tys. zł na rynku pierwotnym.
Co się dzieje w okresie pandemii? Ceny mieszkań używanych od stycznia do września rosły. Kiedy jeszcze w ostatnim kwartale 2019 roku za metr płacono 5,7 tys. zł, to już na początku 2020 roku – 6,3 tys. zł. I ta cena do września jeszcze wzrosła. To wyniki najwyższe w historii. Inaczej było w przypadku mieszkań nowych. Ich cena w drugim kwartale spadła, potem poszła w górę, ale w stosunku do ubiegłego roku też wzrosła, choć nieznacznie.
– Ten spadek cen między kwietniem a czerwcem nastąpił nie tylko w Rzeszowie, ale w całej Polsce. W tym czasie sprzedaż nowych mieszkań spadła o 64 proc. i to przełożyło się na niewielką korektę ceny – mówi właściciel Certusa. – Z ostrożnością podchodzę do niektórych danych NBP, według których cena mieszkań używanych tak mocno różni się w II i III kwartale od tych na rynku pierwotnym. Trzeba zaznaczyć, że to nie są ceny transakcyjne z aktów notarialnych, lecz te, które w ankiecie podają do NBP branżowcy rynku nieruchomości. W moim odczuciu różnica cen jest mniejsza. I używane mieszkanie kosztuje podobnie jak nowe, tj. ok. 6,3-6,4 tys. zł/m kw. Średnią cenę mieszkań nowych lekko zaniżają inwestycje na przedmieściach, często w formie szeregówek dwulokalowych.
Wnioski, jakie nasuwają się po prześledzeniu tych kwot, są jasne – w trzecim kwartale ceny mieszkań w Rzeszowie wzrosły i podobnie stało się w większości dużych miast Polski. Dane potwierdzają deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami, pytani we wrześniowej ankiecie Certusa. Aż 92 proc. osób uważa, że ceny w Rzeszowie wzrosły lub nie zmieniły się. Tylko kilku branżystów zaobserwowało ich spadek.
– Nie tego spodziewali się klienci – stwierdza Jaromir Rajzer. – W okresie pierwszego lockdownu, przez kwiecień, maj, codziennie pytali mnie, kiedy nastąpi załamanie rynku i ceny spadną. Nie chcieli przegapić okazji na korzystny zakup. Takich świetnych ofert do września jednak nie było. Ale zaznaczmy, że po pierwszym półroczu optymizm powrócił, a co się stanie po obecnym zamknięciu, którego doświadczamy od listopada, dopiero się okaże.
Tutaj przewidywania specjalistów rynku nieruchomości z Rzeszowa są nienajlepsze dla sprzedających. Aż połowa ankietowanych we wrześniu uważała, że w najbliższych dwunastu miesiącach ceny mieszkań spadają, choć niewiele. Co piąty przewiduje utrzymanie ich na tym samym poziomie. 21 proc. pytanych zakłada, że nawet o parę procent wzrosną. – W listopadzie tych optymistów byłoby zapewne mniej. Owszem, póki co pandemia nie spowodowała spadku cen, a jedynie widoczny spadek obrotów, ale rynek czuje, że niewielka korekta w dół jest realna – zaznacza Jaromir Rajzer.
Powodem będzie spadek zdolności kredytowej wielu Polaków. Owszem, nie brakuje inwestorów, którzy na rynku nieruchomości chcą korzystnie ulokować kapitał, traktując to jako alternatywę dla bardzo nisko oprocentowanych lokat bankowych czy innych produktów finansowych. Jednak lwia część transakcji to zakupy dokonywane przez młodych ludzi, najczęściej między 30. a 40. rokiem życia, którzy zakładają rodziny, wyprowadzają się z domu rodzinnego. Mieszkania kupują na kredyt, a o ten w roku pandemicznym jest trudniej.
Grafika Sebastian Rusin
– Według raportu Amron-Sarfin, przygotowanego przez Związek Banków Polskich, w kraju znacząco spadła liczba nowych kredytów mieszkaniowych. Jeszcze w pierwszym kwartale w całej Polsce udzielono ich niemal 56,5 tys., ale już w drugim – tylko 45 tys., a w trzecim – 48,8 tys. – wymienia szef Certusa. –W wyniku pandemii udzielono aż 20 proc. kredytów mniej. A gdybyśmy to jeszcze odnieśli do analogicznego okresu roku ubiegłego, to okaże się, że drugi kwartał był o 25 proc. gorszy.
Kwotowo te spadki były podobne. Od stycznia do marca br. suma udzielonych kredytów wyniosła 16,6 mld zł, w następnych trzech miesiącach była o ponad 3 mld mniejsza. W trzecim kwartale osiągnęła wartość 14,1 mld zł. To zatem także ok. 20-procentowe różnice. – W okresie kwiecień-maj banki wprowadziły dodatkowe obostrzenia kredytowe, wymagając większego wkładu własnego czy dyskryminując branże zagrożone zwolnieniami. Obecnie większość tych obostrzeń jest zniesiona. Nie zmienia to faktu, że udziela się o jedną piątą kredytów mniej.
Banki dokładniej i ostrożniej analizują możliwości kredytobiorców, wydłuża się czas rozpatrywania wniosku i często udzielane są kredyty o mniejszej wartości – komentuje Jaromir Rajzer. – Nasi fachowcy potwierdzają, że ograniczenia w kredytowaniu wpłynęły niekorzystnie na rynek nieruchomości, zwłaszcza w II kwartale. 35 proc. osób powiedziało w naszej ankiecie, że przez to spadła liczba transakcji. 30 proc. przekazało nam, że duża część ich klientów dostała odmowy kredytów. Co piąty branżysta przyznaje, że klient musi kupić tańszą nieruchomość, ponieważ może otrzymać kredyt niższej wysokości. To wpłynęło na fakt, że dwie trzecie pytanych przez nas rzeszowskich biur nieruchomości i deweloperów stwierdziło spadek liczby przeprowadzanych przez nich transakcji. Wzrostu nie zauważył nikt.
Pandemia i lockdown na pewno szybciej zmieniły sytuację na rynku wynajmu. – Nie mamy dokładnych danych z Rzeszowa, ale badania ogólnopolskie pokazują, że liczba mieszkań czekających na wynajem wzrosła o 20-25 proc., a ceny wynajmu spadły o 15-20 proc.– mówi Jaromir Rajzer. – W stolicy Podkarpacia obniżki również nastąpiły, chociaż raczej nie takiej wielkości. Zmiana nastąpiła na rynku tzw. studenckim. Uczelnie zaproponowały hybrydową naukę, duża część zajęć prowadzonych jest zdalnie. To spowodowało, że studenci ociągali się z podpisaniem umowy aż do września. Na koniec je renegocjowali, a część od umowy odstąpiła.
Co do nieruchomości komercyjnych, lokali do wynajmu pod usługi itp., to wciąż nie brakuje inwestorów, którzy chcą takie kupić. Usytuowane w dogodnym miejscu, są atrakcyjnymi ofertami inwestycyjnymi. – Owszem, giełda idzie w górę, ale nie każdy ma w sobie żyłkę hazardzisty. Inwestorzy nie omijają więc nieruchomości, wręcz przeciwnie, bardzo ich interesują możliwości na tym rynku. Jak on się zachowa w przyszłym roku? Jeśli szczepionka będzie dostępna od lutego i świat szybko opanuje pandemię, wróci optymizm, to nasi deweloperzy nie będą zwalniać tempa budów, a korekta cen może być niewielka, rzędu do 5 proc. I taki scenariusz jest mi najbliższy. Chyba, że pandemia się przeciągnie, a fala zwolnień pracowników w przyszłym roku rozleje się na Podkarpaciu tak szeroko, że popyt na mieszkania będzie musiał spaść jeszcze bardziej, to wyjście z kryzysu potrwa dłużej, nawet 1-1,5 roku, jak za czasów „kryzysu bankowego” z 2008 roku – podsumowuje wiceprezes Podkarpackiego Stowarzyszenia Pośredników i Doradców Rynku Nieruchomości.
