2015 r. zapisze się w kartach historii jako ciekawy rok na rzeszowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Większość z nas będzie go wspominała pozytywnie. Stopy procentowe były niskie, wybór mieszkań spory, a wielu deweloperów odnotowało rekordowo wysoką sprzedaż. Rok 2015 upłynął również pod znakiem wielu zmian – rozpoczął się od podwyższenia wkładu własnego do 10 % (obecnie 15%) oraz od września włączono rynek wtórny do programu MdM.
Wielkie boom i kolejne rekordy za nami – najważniejsze wskaźniki z rzeszowskiego rynku mieszkaniowego.
Najnowsze dane opublikowane przez GUS podsumowujące rok 2015 są bardzo obiecujące dla rzeszowskiego rynku mieszkaniowego. Potwierdziły się prognozy ekspertów zakładające rekord w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, który po raz pierwszy w historii Rzeszowa przekroczył 2000 lokali. Liczba ta była rekordowa i wyniosła na koniec 2015 roku – 2392 mieszkania. Dla porównania, w roku 2014 oddano do użytku 1649 mieszkań, a więc nastąpił wzrost o ponad 30%. Dla ciekawości, w roku 2013 oddano 1346 mieszkania, a więc prawie połowę mniej, w 2012 roku – 1576 mieszkań, podobnie w 2011 – 1565. Natomiast w 2010 roku było ponad 2,5 raza mniej wybudowanych mieszkań, bo tylko 937.
Należy również zwrócić szczególną uwagę na liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto – w 2015 roku osiągnęła ona imponujący wynik – 2435 lokali. Wśród nich aż 1543 to mieszkania przeznaczone na sprzedaż i wynajem. Świadczy to o dużej aktywności deweloperów na rynku rzeszowskim oraz budowie wielu nowych inwestycji mieszkaniowych w Rzeszowie.
Niewątpliwie jednym z kluczowych czynników mających wpływ na tak wysokie zainteresowanie kupnem mieszkań są także ich ceny, które przez cały 2015 rok utrzymywały się na stabilnym poziomie. Tylko w ostatnim kwartale można było zaobserwować niewielki wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przyczyniły się do tego w głównej mierze wydarzenia, które miały miejsce w ciągu ostatnich czterech miesięcy. Nastąpiło znaczne ożywienie popytu spowodowane zmianami w programie MDM, niskimi od dłuższego czasu stopami procentowymi oraz perspektywą wzrostu wkładu własnego do 15 % od 1 stycznia 2016 roku. W rezultacie w IV kwartale 2015 r. cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła do 5126 zł /m2, natomiast na rynku wtórnym wyniosła 4954 zł/m2. W przypadku cen transakcyjnych na rynku pierwotnym odnotowano wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału o 272 zł/m2 i wynosiła ona 4868 zł/m2, natomiast w przypadku rynku wtórnego kształtowała się na poziomie 4463 zł/m2 i wzrosła o 28 zł/m2.
Stopy procentowe kształtowały rynek
Sytuacje na rynku mieszkaniowym kształtują przede wszystkim klienci poszukujący swojego własnego M oraz ich realne możliwości finansowe. Jednym z kluczowych czynników mających na to wpływ jest wysokość stóp procentowych. W ubiegłym roku odnotowano najniższe historycznie stopy procentowe, co stworzyło kupującym komfortowe warunki finansowania. Niskie oprocentowanie to niska rata, a więc kredytobiorcy nie muszą przeznaczać aż tak dużo na spłatę miesięcznej raty. Zatem przy takim samym dochodzie możliwe jest zaciągnięcie wyższego kredytu i kupno większego lokum. Niskie oprocentowanie to również wzrost zdolności kredytowej. Jest to bardzo ważny czynnik, który przyczynił się w znaczny sposób do tak wysokiego popytu na mieszkania, który mogliśmy obserwować w ubiegłym roku.
Niski poziom stóp procentowych spowodował nie tylko spadek kosztów kredytu, lecz również obniżenie oprocentowania lokat bankowych, które przestały być opłacalną formą lokowania kapitału. W minionym roku osoby posiadające wolne środki coraz częściej wybierały opcje alternatywne, w tym także zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Jak wynika z danych rentowność takiej inwestycji utrzymuje się na dość dobrym poziomie i wynosi ok. 6% w skali roku. Nakłady finansowe poniesione na zakup mieszkania w Polsce zwracają się po około 15-18 latach, natomiast dla porównania w Niemczech czy Wielkiej Brytanii inwestycja ta zwraca się dopiero po ok. 20-30 latach.
Większy wkład własny nie taki straszny
Czynnikiem, który miał w znacznym stopniu wpłynąć na rynek mieszkaniowy w 2015 roku było podniesienie wymaganego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych o kolejne 5%. Kwota udzielonego w ubiegłym roku kredytu nie mogła więc przekroczyć 90%, co w praktyce oznaczało konieczność wniesienia 10% środków własnych. Wbrew przypuszczeniom, wielu ekspertów nie spowodowało to rezygnacji osób o ubieganie się o kredyt. Okazało się, że wielu z nas posiada oszczędności, które może przeznaczyć na wkład własny. Innym rozwiązaniem, z którego można było skorzystać, to pokrycie wymagającego wkładu własnego z dofinansowania MDM, którego wielkość w większości przypadków była wystarczająca. Łączna kwota wypłaconego dofinansowania wkładu własnego w roku 2015 w ramach MdM wyniosła 520,7 mln zł.
Warto przypomnieć, że od 1 stycznia 2016 r. obowiązujący wkład własny wzrósł o kolejne 5% i aktualnie wynosi 15%.
Rok 2015 pod znakiem MDM
Nowelizacja rządowego programu MDM, prognozy i opinie ekspertów oraz wreszcie imponującej efekty wprowadzonych zmian to tematy, które od drugiej połowy 2015 roku były dość często komentowane na rynku mieszkaniowym. Nowelizacja ustawy określająca nowe przepisy funkcjonowania programu miała ogromny wpływ na wzrost zainteresowania programem. Szczególnie ostatnie 3 miesiące roku były rekordowe nie tylko pod względem złożonych wniosków, lecz również wysokości przyznanego wsparcia i zainteresowania środkami z limitu na 2016 rok, który wynosi 730 mln zł. Określony na 2015 rok limit wykorzystano w 85%, zawarto 27 305 umów kredytowych o łącznej wartości ok. 4,9 mld zł. Jest to trzykrotnie więcej niż w 2014 roku, kiedy to w ciągu całego roku podpisano zaledwie 9141 umów.
Wśród wprowadzonych zmian wymienić należy przede wszystkim włączenie do programu możliwości finansowania mieszkań i domów jednorodzinnych z rynku wtórnego, co przyczyniło się do zwiększenia podaży oraz spowodowało uwzględnienie w programie mniejszych miejscowości, gdzie rynek pierwotny nie jest zbyt rozwinięty lub nie ma go wcale. Pozostałe zmiany w programie to zmiana poziomu dopłat – rodzina z dwojgiem dzieci może otrzymać dopłatę w wysokości 20% wartości odtworzeniowej, a rodzina z trojgiem dzieci -30%, a także zniesienie rygoru zakupu pierwszego mieszkania i limitu wieku w wypadku rodzin wychowujących troje lub więcej dzieci. Skumulowanie tych wszystkich zmian spowodowało gigantyczny wzrost zainteresowania programem oraz liczby składanych wniosków.
Co przyniesie rok 2016 na rzeszowskim rynku mieszkaniowym?
Zdania na ten temat są podzielone. Niektórzy utwierdzają się w przekonaniu, że rok 2016 nie będzie lepszy od poprzedniego i nie przyniesie nam nowych rekordów. Argumentują to tym, iż rynek mieszkaniowy w Rzeszowie jest nasycony i nie przyjmie już tak wielu nowych inwestycji. Szczyt boomu na zakup mieszkania mamy już za sobą, popyt na mieszkania ulegnie stopniowemu zahamowaniu. Kolejną przyczyną jest podniesienie wysokości wkładu własnego do 15%, co może stwarzać problem dla większości klientów nieposiadających swoich oszczędności. Ważnym tematem jest również podatek bankowy, jego wprowadzenie może okazać się poważnym problemem. Pierwsze doniesienia z rynku mówią, że banki podniosą marżę od kredytów hipotecznych, co może istotnie podnieść poprzeczkę dostępności kredytów mieszkaniowych. Tak więc sytuacja rynku mieszkaniowego (nie tylko w Rzeszowie) będzie w dużej mierze zależna od działań rządu oraz zachowania Rady Polityki Pieniężnej.
Z drugiej strony biorąc pod uwagę liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto (2453) oraz na których budowę wydano pozwolenie (2396) w Rzeszowie w 2015 roku można przypuszczać, że przynajmniej pierwsze kwartały 2016 roku będą nadal aktywne. Dla porównania wskażmy, że na koniec 2014 roku wskaźniki te były również porównywalne i wynosiły odpowiednio 2585 (pozwolenia na budowę) i 2613 (których budowę rozpoczęto).
Do rozwoju rynku mieszkaniowego może się również w dużej mierze przyczynić dalszy wzrost popularności programu MdM. Nowe obowiązujące zmiany w programie, w miarę realne limity cenowe oraz możliwość przeznaczenia uzyskanych środków z programu na spłatę wkładu własnego może sprawić, że więcej osób zdecyduje się na zakup swojego pierwszego mieszkania. W związku z tym można prognozować, że deweloperzy odpowiedzą na zapotrzebowanie, dostosowując oferty mieszkań do wymogów programu MdM.
Mimo wszystko o jednoznaczną i pewną prognozę jest bardzo trudno. Rynek mieszkaniowy rządzi się swoimi prawami i jak już wiele razy nam udowodnił, że potrafi zaskakiwać. Czy dokładnie rok temu ktoś był 100% pewny i mógł się założyć, że rok 2015 zakończy się historycznym rekordem liczby nowych mieszkań oddanych do użytkowania?
