Wybierając działkę budowlaną, na której chcemy wybudować nasz wymarzony dom, w pierwszym odruchu zwracamy uwagę na otoczenie i sąsiedztwo. To oczywiście ważne, gdzie w przyszłości zamieszkamy, ale koniecznie trzeba też zwrócić uwagę na inne rzeczy, być może znacznie ważniejsze. Na liście powinna znaleźć się m.in. kwestia dojazdu, stan prawny działki, przebieg linii gazowej, energetycznej i wodociągu. Wymaga to czasu i starań, ale daje pewność, że po zakupie nie pojawią się problemy trudne do rozwiązania.
Gdy mamy już upatrzoną działkę, na której chcielibyśmy zbudować nasz dom, pierwszą rzeczą, jaką należy sprawdzić, to kwestia uregulowania dojazdu do działki. Może on być w formie bezpośredniego dostępu działki do drogi publicznej albo poprzez wydzieloną drogę wewnętrzną, która jest odrębną działką, a co do której przysługuje nam prawo własności lub współwłasności, lub też jako służebność gruntowa. Ważne jest, aby sprawdzić szerokość drogi, czy nie jest zbyt wąska. Co do zasady powinna mieć minimum 5 metrów szerokości, ponieważ, szczególnie w mieście, w przypadku dróg węższych mogą pojawić się problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Jeśli nie MPZG, to warunki zabudowy
– Kolejną rzeczą jest kwestia możliwości realnego zagospodarowania tej działki, która wynika z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – tłumaczy Jaromir Rajzer, prezes zarządu Certus Nieruchomości. – Można w nim znaleźć szczegółowe informacje, jakiego typu inwestycję na danym terenie można zrealizować, pod co jest przeznaczony, jakie występują ograniczenia. Dowiemy się jakie są przewidziane funkcje dla terenu, jakie są wskaźniki intensywności zabudowy, możliwej ilości powierzchni zabudowy czy ilości kondygnacji. Może się też okazać, że występują liczne ograniczenia lub wprost, że nie będzie możliwe zrealizowanie zamierzonej inwestycji. Mając taką wiedzę uwalniamy się także od ryzyka, że w pobliżu powstanie w przyszłości np. warsztat samochodowy lub blok wysoki na cztery kondygnacje, albo że są ograniczenia w podziale danej działki na mniejsze. Jednakże najczęściej planów takich nie ma, ponieważ plany pokrywają zaledwie kilkanaście procent terenów w kraju. Wówczas możliwość i sposób zagospodarowania działki można określić poprzez wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy. Jest to, niestety, proces kilkumiesięczny, z reguły trwa 4-7 miesięcy.
Na podstawie warunków zabudowy dowiemy się, czy jest możliwa wnioskowana przez nas zabudowa, są też wskazywane różne parametry, określające sposób i intensywność zabudowy terenu. Przed uzyskaniem warunków zabudowy powinniśmy wystąpić do – dostawców mediów o warunki techniczne dostawy prądu, gazu czy wody. Ta informacja ponad wszelką wątpliwość określi nam, czy fakt, że w pobliżu przebiega jakaś nitka z mediami, oznacza, iż możemy uzyskać tam odpowiednie zasilanie do naszego budynku. Potrzebne jest to również do odpowiedniego skonstruowania wniosku o warunki zabudowy.
Media na działce
Przed zakupem działki warto też sprawdzić, jak przebiegają linie doprowadzające media. Najlepiej w urzędzie gminy wybrać mapę zasadniczą, na której przedstawione jest całe uzbrojenie terenu. Trzeba zawrócić uwagę na przebieg linii gazowej, wodociąg, a także linie energetyczne oraz rodzaj napięcia. Dlaczego? Ponieważ przepisy regulują, w jakiej odległości od nich można cokolwiek budować. I tak, linia gazowa średniego i niskiego napięcia natomiast powinna być oddalona przynajmniej 1,5 metra od budynku, podobnie wodociąg. Od ziemnego kabla energetycznego przyjmuje się, że bezpieczną, minimalną odległością jest 1 m. Z kolei od nadziemnej linii niskiego napięcia budynek powinien być oddalony 1,5-2 metry, natomiast od linii średniego napięcia bezpieczna odległość to 6,5 m od osi linii.
Oczywiście, za zgodą zarządcy sieci linie doprowadzające media można przebudować. Należy wystąpić o warunki przebudowy do zarządcy i na podstawie wydanych warunków sporządza się projekt przebudowy. Z tym jednak wiążą się koszty.
Kłopotliwe niespodzianki
Jaromir Rajzer dodaje, że sprawdzić należałoby również czy nie występują różnice w numerach działek pomiędzy księgami wieczystymi a rejestrem gruntów. – Czasem trzeba robić synchronizację numerów działek, ponieważ zdarza się, że ta sama działka ma inne oznaczenie w danym rejestrze. Trzeba także zwrócić uwagę na to, że szczególnie działki poza terenem miasta, wcześniej traktowane jako rolne, w wyniku braku dokonywania w ostatnim czasie pomiarów geodezyjnych nie mają podanej dokładnej powierzchni. Jest to efekt stosowanych wcześniej zaokrągleń do pełnego ara – wyjaśnia.
I tak np. działka, która ma zapisane w księdze 8 arów, równie dobrze może mieć 7,5 ara, jak i 8,4. W takim przypadku, aby uniknąć rozczarowania, najlepiej działkę wcześniej wymierzyć geodezyjnie, by dokładnie widzieć, jaka jest jej powierzchnia i gdzie przebiegają granice. Zdarza się bowiem, że sąsiedzi kwestionują aktualny przebieg granicy.
Według Rajzera, warto patrzeć na niebezpieczeństwa, które komuś, kto podejmuje się budowy pierwszy raz, czasem ciężko sobie wyobrazić. Są to różne ograniczenia np. co do nieprzekraczalnych linii zabudowy, co do występujących w danym obszarze stref górniczych, stref archeologicznych czy konserwatorskich, planów budowy nowych dróg czy też eksploatacji złóż gazowych. To pojedyncze historie, które „wychodzą” przy warunkach zabudowy, ale trzeba zadać sobie trochę trudu, żeby je sprawdzić, by później nie okazało się, że nasza upragniona działka nie jest taka idealna lub wymaga wielu dodatkowych kosztów, aby nadawała się do inwestycji. Nigdy nie zawadzi, aby przy podejmowaniu tak poważnych decyzji, skutkujących dla nas na wiele lat, skorzystać z porady kogoś doświadczonego.
J. Rajzer: – Zawsze proponuję klientom, aby dokonywać kilkukrotnych oględzin nieruchomości, nie tylko w okresie pięknej słonecznej pogody, by zobaczyć jak rozkładają nam się strony świata i nasłonecznienie, ale także w brzydsze dni, np. po kilkudniowym deszczu. Niejednokrotnie okazuje się, że upragniony teren wygląda wówczas zupełnie inaczej i nie spełnia naszych oczekiwań.
Koniecznie trzeba też dokładnie sprawdzić stan prawny. Przy dzisiejszym dostępie do elektronicznych baz danych, w tym do systemu ksiąg wieczystych, wstępna ocena prawna przedmiotu transakcji wydaje się być ułatwiona. – Polecam jednak nie bazować wyłącznie na takich pobieżnych czynnościach – doradza J. Rajzer. – Trzeba dokonać dokładnego sprawdzenia ksiąg wieczystych, przejrzeć dotychczasową historię nieruchomości, zwłaszcza w jaki sposób nabył ją poprzedni właściciel. Nie wszystkie obciążenia są widoczne w Internecie, jak choćby wcześniej ustanawiane dożywocia. W takich sprawach nie warto oszczędzać, tym bardziej, że to z reguły niewygórowane koszty, lecz powierzyć te czynności komuś doświadczonemu. <
