Pomimo już 20 lat obowiązywania w obecnym brzmieniu Ustawy Prawo Budowlane, wielu inwestorów i wykonawców z niewiedzy lub z premedytacji nie stosuje jej zapisów w trakcie prowadzonych robót budowlanych. Zazwyczaj nie zdają sobie jednak sprawy z konsekwencji nie przestrzegania prawa – konsekwencji ekonomicznych dla inwestora, gdy trzeba rozebrać samowolnie wykonany obiekt, a w ostateczności nawet konsekwencji karnych dla wykonawcy.
Roboty budowlane to w rozumieniu ustawy budowa nowych obiektów, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektów istniejących, oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby ją uzyskać inwestor musi przejść niełatwą drogę od uzyskania, gdy nie mam planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy (dla nowych obiektów, nadbudowy i rozbudowy istniejących budynków), poprzez zlecenie wielobranżowego projektu budowlanego i uzyskanie wymaganych uzgodnień.
Od tej reguły ustawodawca, w celu uproszczenia procedur, wprowadził jednak wiele odstępstw. Pozwolenia na budowę nie wymagają m.in. następujące obiekty i roboty budowlane:
1. Budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2.
2. Budowa boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji.
3. Budowa miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie.
4. Budowa tymczasowych obiektów budowlanych (na 120 dni).
5. Budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2
6. Budowa pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.
7. Budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.
8. Budowa ogrodzeń i obiektów małej architektury.
9. Remont istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
10. Docieplenie budynków o wysokości do 12 m.
11. Utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.
12. Instalowanie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków.
13. Przebudowa dróg, torów i urządzeń kolejowych.
14. Instalowanie krat na obiektach budowlanych.
Większość z ww. wymienionych robót wymaga zawiadomienia przez inwestora właściwego starostwa powiatowego w formie tzw. zgłoszenia. Nie wymagają go roboty wymienione wyżej w punktach nr 7) – ale wymaga uzgodnienia ZUD, 8) – z wyjątkiem ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i obiektów małej architektury w miejscach publicznych oraz 14) – z wyjątkiem krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków.
ZGŁOSZENIE KROK PO KROKU
W zgłoszeniu inwestor określa rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia – minimum 30 dni od dnia zgłoszenia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki (nie musi ich wykonywać uprawniony projektant), a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W większości przypadków roboty wystarczy opisać we wniosku zgłoszenia wraz z informacją, że będą wykonywane metodą gospodarczą, a zdobycie wszystkich dokumentów oraz wypełnienie wniosku zajmuje inwestorowi 2-3 godziny.
Druki zgłoszenia oraz oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością dostępne są zwykle na stronach internetowych wydziału architektury starostwa. W przypadku obiektów pozostających we współwłasności konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Do zgłoszenia należy też dołączyć zwykle wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapę zasadniczą do celów informacyjnych, na której oznacza się budynek lub działkę objętą zgłoszeniem. Mapy dostępne są w wydziale geodezji starostwa, a ich koszt zwykle nie przekracza 50 zł.
W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia starostwo nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w formie decyzji. Roboty można wykonywać jeżeli w terminie 30 dni od zgłoszenia starostwo nie przysłało inwestorowi sprzeciwu w formie decyzji. W przeciwieństwie do robót objętych pozwoleniem na budowę, te na zgłoszenie mogą być wykonywane bez nadzoru uprawnionych osób, to znaczy bez kierownika robót i inspektora nadzoru.
SAMOWOLA I JEJ KONSEKWENCJE
W przypadku, gdy inwestor lub wykonawca przystąpią do wykonywania robót budowlanych bez uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę lub przed upłynięciem 30 dni od złożenia wniosku zgłoszenia, mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Obowiązujące przepisy traktują samowolę budowlaną jako negatywne zjawisko wymagające działań naprawczo–represyjnych.
Instytucją prowadzącą sprawy samowoli są Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego. Z zasady są one zobowiązane nakazać rozbiórkę takiego obiektu, jego części lub robót budowlanych. Jednakże kolejne nowelizacje prawa budowlanego zmniejszyły restrykcyjność powyższej reguły przez wprowadzenie możliwości legalizacji samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego lub jego części. Jest ona możliwa tylko w przypadku zgodności samowoli z obowiązującymi przepisami, w tym z decyzją o warunkach zabudowy oraz wiąże się z koniecznością zapłaty przez inwestora tzw. opłaty legalizacyjnej. Dla domu jednorodzinnego wynosi ona obecnie 50 tys. zł, a dla robót wymagających zgłoszenia 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Skutkiem nie uiszczenia opłaty w terminie jest nakaz rozbiórki obiektu.
Procedura naprawcza może trwać nawet pół roku (często trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, wykonać ekspertyzę techniczną oraz projekt budowlany z wszystkimi uzgodnieniami), a w tym czasie nie wolno wykonywać w obiekcie żadnych robót budowlanych ani go użytkować.
Niezależnie od opisanej powyżej procedury administracyjnej na podstawie art. 90 prawa budowlanego sprawca samowoli budowlanej podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności lub karze pozbawienia wolności do lat 2. Przywołany przepis statuuje przestępstwo określane mianem „samowoli budowlanej”, a odpowiedzialność karna z tytułu jego popełnienia kształtuje się na zasadach ogólnych w trybie kodeksu postępowania karnego. Tym samym, o ustaleniu konkretnego sprawcy oraz o karze decydować będzie sąd powszechny w trybie postępowania karnego. W interesie każdego wykonawcy i inwestora jest więc niewykonywanie robót budowlanych bez wymaganych prawem formalności.
Jak opisałem wyżej stosowanie w praktyce budowlanej zapisów prawa budowlanego, szczególnie w przypadku robót na zgłoszenie, wymaga niewielkiego wysiłku, a mimo to, niewielu inwestorów i wykonawców, zwłaszcza przy niedużych remontach czy termomodernizacji, dopełnia wszelkich potrzebnych formalności.
Zgłoszenia przez osoby „życzliwe” do nadzoru budowlanego wszelkich działań budowlanych w dzisiejszych czasach są bardzo częste. Pominięcie formalnego etapu przygotowania inwestycji może być ryzykowne i kosztowne dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. Czy więc warto go pomijać?
