7 sierpnia 2018 r. Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej wydał interpretację indywidualną o numerze 0113-KDIPT2-1.4011.374.2018.1.DJD, w której jednoznacznie stwierdził, że jeżeli najem lokalu mieszkalnego będzie dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz zostaną spełnione wszelkie przesłanki pozwalające na amortyzację tego lokalu indywidualną stawką, to oddanie środka trwałego firmy do używania na podstawie umowy najmu osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej – a zatem wyłącznie na cele mieszkaniowe, w dalszym ciągu pozwoli na amortyzowanie nieruchomości indywidualną stawką, która zostanie przyjęta w chwili ujęcia środka trwałego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Komentarz AXELO (aplikant radcowski Nina Walczyk)
W stanie faktycznym, na gruncie którego wydana została omawiana interpretacja, Wnioskodawca prowadzący jednoosobową działalność wystąpił do organu o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, który będzie wykorzystywany w działalności jego firmy. Dodatkowo Wnioskodawca miałby ponieść nakłady na jego ulepszenie, celem podniesienia wartości nieruchomości, a także funkcjonalności oraz standardu, które przekroczą 30% wartości nieruchomości i dopiero wtedy rozpocząć wykonywanie swojej działalności. W wyniku powyższego zostałyby spełnione wszelkie przesłanki, pozwalające na amortyzację lokalu indywidualną stawką – max. 10% w skali roku. W późniejszym czasie, Wnioskodawca chciałby wynająć lokal osobie fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej w charakterze najmu długoterminowego, wyłącznie na cele mieszkalne.
Przedmiotem rozważań organu było rozstrzygnięcie, czy oddanie środka trwałego firmy (amortyzowanego stawką indywidualną 10%) do używania na podstawie umowy najmu osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej wyłącznie na cele mieszkalne umożliwi w dalszym ciągu zastosowanie się do art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. dalsze amortyzowanie indywidualną stawką, przyjętą w chwili ujęcia środka trwałego w ewidencji środków trwałych?
W treści omawianej interpretacji organ dokonał wyczerpującego wyjaśnienia, czym na gruncie obowiązujących przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) są koszty uzyskania przychodów, a także co może podlegać amortyzacji. Stosownie do art. 22a ust. 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają środki, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W sytuacji, kiedy podatnik przewiduje amortyzować środek trwały lub wartość niematerialną i prawną, niezwykle istotnym jest ustalenie jego wartości początkowej. Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z art. 22f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi bowiem wartość początkowa środka trwałego i wartości niematerialnej i prawnej.
W dalszej części swojej interpretacji, organ odwołał się do art. 22g ust. 17 tej ustawy i uznał, że środki trwałe uważa się za ulepszone, wtedy gdy suma wydatków, która została poniesiona na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania. Zdaniem organu, decydujące znaczenie w zakresie klasyfikacji poniesionych nakładów jako wydatków na remont lub uznania ich za nakłady na ulepszenie środka trwałego, a tym samym zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne ma zakres przeprowadzonych robót. Co więcej, wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Kolejnym istotnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie, do wydatków zwiększających wartość środka trwałego jest uzyskanie wymiernych korzyści z tego ulepszenia, którego efekt powinien nastąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale dokładnego porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.
Przechodząc do analizy zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej, organ wyraźnie podkreślił, że jest to możliwe wyłącznie do składników majątku, które przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych i przed dokonaniem ulepszenia spełniały kryteria zawarte w ustawie dotyczące uznania je za środek trwały.
Reasumując poczynione przez organ konkluzje, należy stwierdzić, że jeżeli najem przedmiotowego lokalu mieszkalnego będzie prowadzony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz dla lokalu tego zostaną spełnione wszelkie przesłanki, pozwalające na jego amortyzację indywidualną stawką, to oddanie środka trwałego firmy do używania na podstawie umowy najmu osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej wyłącznie na cele mieszkalne, pozwoli w dalszym ciągu stosować art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc upoważni do dalszego amortyzowania nieruchomości indywidualną stawką, przyjętą w chwili ujęcia środka trwałego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Aby szczegółowo omówić poruszone zagadnienia, skontaktuj się z AXELO. www.axelo.pl
Informacje zawarte w niniejszym artykule/komentarzu mają charakter skrótowy i informacyjny. Informacje te nie powinny zastępować szczegółowej analizy poruszanych w nim zagadnień, jak również stanowić podstawy podejmowania decyzji biznesowych lub jakichkolwiek innych czynności prawnych lub faktycznych.
