– Ceny mieszkań w Rzeszowie w pandemii mocno poszły w górę, ale w 2022 roku korekty w dół trudno się spodziewać – mówi Jaromir Rajzer, prezes Certus Nieruchomości, partner zarządzający Polskiego Konsorcjum Nieruchomości i wiceprezes Podkarpackiego Stowarzyszenia Pośredników i Doradców Rynku Nieruchomości.
Ostatnie dwa lata to okres, kiedy nieruchomości znacząco drożały. Jeszcze dwa-trzy lata temu cena za metr typowego mieszkania w Rzeszowie wynosiła ok. 5000 zł. W tej chwili oscyluje między 6700-7000 zł. Drugie zjawisko to pojawienie się dużej rozpiętości cen. Dawniej ceny, zależne oczywiście od lokalizacji i standardu, były mimo wszystko zbliżone. Za metr mieszkania płacono 4500, 5000 albo 6000 zł. Obecnie zdarzają się mieszkania w dwulokalowych szeregówkach na obrzeżach miasta za 4800-5000 zł, ale w centrum ceny dochodzą do 12 000 – 14 000 zł. Różnice są zatem olbrzymie – stwierdza Jaromir Rajzer.
Dysproporcje cenowe świadczą o coraz bardziej wielkomiejskim charakterze stolicy Podkarpacia. Wcześniej nie budowano apartamentowców, więc i wysokie ceny należały do rzadkości. Od kilku lat ceny gruntów i ambicje deweloperów wzrosły, a wraz z nimi pną się w górę wysokie budynki. Krajobraz miasta urósł o Capital Towers przy ul. Podwisłocze i Kopisto, ST 55 przy ul. Armii Krajowej, Bulwary Park przy ul. Hetmańskiej. Trwa budowa wieżowców Olszynki Park obok Mostu Zamkowego. Pozostaje pytanie, czy tzw. apartamentowce posiadają udogodnienia właściwe dla tego typu obiektów – strefy rekreacyjne, sportowe, dodatkowe instalacje, wysoki standard wykonania i portiera przy wejściu? Bywa, że wysoka cena podyktowana jest wyłącznie lokalizacją, a standard nie odbiega od tego w nowych mieszkaniach na obrzeżach miasta.
Ceny mieszkań w okresie pandemii wzrosły mimo, że nowe mieszkania na rynku przybywały w szybkim tempie. 2020 rok był pod tym względem rekordowy – oddano do użytkowania 3800 mieszkań. – Od czasów PRL w stolicy Podkarpacia takiego wyniku jeszcze nie było. 2021 rok będzie zapewne nieco słabszy. Nie ma jeszcze podsumowań, ale skoro pod koniec trzeciego kwartału było ok. 2200 oddanych mieszkań, to spodziewam się, że cały rok zamknie się na poziomie 3000 – przypuszcza ekspert.
Mimo dużej podaży ceny wciąż rosną i chociaż przy dynamicznych zmianach w świecie trudno prognozować, na obniżki trudno dziś liczyć. – Czynnikiem, który wpływa hamująco na wzrost cen jest droższy kredyt. Podnoszone są stopy procentowe w bankach, także te dotyczące kredytu nieruchomościowego – w połowie roku mogą dojść do 3,5 proc. Po dwóch podwyżkach stóp procentowych sytuacja wygląda mniej więcej tak, że osoby, które biorą kredyt w wysokości ok. 300 000 zł, płacą ratę kredytową o 200 zł wyższą niż wcześniej. Kiedy stopy wzrosną, jak się przypuszcza, do raty trzeba będzie dołożyć kolejne 200-300 zł. Wyższe raty wymagają większej zdolności kredytowej. Zakupów nie stymulują także rosnące koszty utrzymania mieszkania oraz nieco słabszy najem związany z sytuacją pandemiczną – mówi Jaromir Rajzer.
Z drugiej strony trudno liczyć na obniżki cen mieszkań, skoro drożeją materiały budowlane. – Zapowiadano, że gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych jest chwilowy, tymczasem korekty w dół nie widać. A informacje o drożejących cenach energii, wzrastających kosztach zatrudnienia każą sądzić, że produkcja materiałów budowlanych także drożeje – przypomina ekspert.
Snute od lat wizje, że w Polsce już tak dużo się buduje, że nastąpi w końcu krach jak kiedyś w Hiszpanii, a ceny polecą w dół, póki co wydają się mało realne. – Wciąż mamy gorsze od wielu krajów europejskich wskaźniki, mówiące o liczbie mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Kiedyś w Rzeszowie było 370 mieszkań na 1000 mieszkańców, teraz ok. 425. Sytuacja więc poprawiła się, ale daleko jej do scenariusza hiszpańskiego. Kiedy tam nastąpił krach, średnia europejska wynosiła 450-460 mieszkań na 1000 mieszkańców, a u nich o 100 więcej – przypomina Jaromir Rajzer.
To, co dobrze prognozuje, dalszemu rozwojowi rynku nieruchomości jest zapisane w Polskim Ładzie wsparcie dla osób i rodzin kupujących mieszkanie, budujących dom – gwarancja wkładu własnego, spłata części kredytu dla powiększających się rodzin. – Dopiero poznajemy szczegóły tego programu. Znamy wielkość wsparcia, ale ważne jest też czy będą limity cenowe w danych regionach, czy jeśli ktoś już ma małe mieszkanko, to będzie mógł dla rodziny kupić większe z rządowym wsparciem itp. Różne niuanse będą decydowały o popularności tego programu, ale powinien stymulować rynek – dochodzi do wniosku Jaromir Rajzer i podsumowuje, że ceny mieszkań nie spadną. Spodziewa się ich dalszego, powolnego wzrostu.
