W lipcu wejdą w życie nowe przepisy w prawie budowlanym na mocy podpisanej w marcu br. przez prezydenta ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. W założeniu zmiany te mają usprawnić proces budowy domów jednorodzinnych poprzez rezygnację z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i zwolnienie z niektórych opłat. Jednak nie wszyscy prywatni inwestorzy będą mogli z nich skorzystać. Czy zmiany rzeczywiście ułatwią przeciętnemu Kowalskiemu budowę domu? – Wszystko tak naprawdę okaże się w praktyce, gdy ustawa wejdzie w życie i zacznie obowiązywać – mówi Jacek Ceglarz z firmy deweloperskiej Szerbud.
Bez konieczności pozwolenia na budowę będzie można wybudować m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; oraz wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.
Nie trzeba będzie zgłaszać terminu rozpoczęcia budowy
Nowelizacja znosi obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne). Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Przeniesienie momentu weryfikacji na późniejszy etap procesu inwestycyjnego jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ daje inwestorowi więcej czasu na załatwienie wszystkich formalności.
Zamiast dotychczasowego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Projekt oczywiście musi być zgodny z MPZP. Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń, będzie można rozpocząć budowę. Zlikwidowany zostanie także obowiązek zgłoszenia planowanego terminu rozpoczęcia prac budowlanych na 7 dni przed rozpoczęciem inwestycji.
Mniejsze koszty, szybsza decyzja urzędu
– Dla inwestorów prywatnych budujących domy jednorodzinne, będą to dość znaczące zmiany, ponieważ na te inwestycje nie będą musieli uzyskiwać pozwolenia na budowę. Oznacza to, że nie trzeba będzie angażować się w sprawy urzędowe jak dotychczas, większość spraw załatwi projektant osobiście – wyjaśnia Jacek Ceglarz z firmy Szerbud – Zniknie także obowiązek uzgadniania dokumentacji projektowych w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowych w sytuacji, gdy obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza działkę objętą inwestycją, co będzie dużą ulgą także dla kieszeni przeciętnego Kowalskiego, gdyż ZUDP-y generują pewne koszty. Oczywiście, wszystko okaże się w praktyce, gdy ustawa wejdzie w życie i zacznie obowiązywać.
W niektórych miejscach takie rozwiązania już funkcjonują. – Nasz projektant, który projektuje w Radawie hotel, potwierdza, że nie ma tam obowiązku uzgadniania dokumentacji projektowej, co zmniejsza koszty i znacznie ułatwia prowadzenie całej dokumentacji projektowej niezbędnej do wybudowania budynku. Do tej pory ZUDP-y obowiązywały dla większości rodzajów projektowanych budynków, teraz to się zmieni, a decyzja o pozwoleniu na budowę będzie wydawana dla budynków wielorodzinnych czy przemysłowych – dodaje Jacek Ceglarz.
Zniesienie współodpowiedzialności urzędu
Jednak nowelizacja ustawy nie spowoduje, że diametralnie zmniejszy się ilość dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia budowy. – Odpowiedzialność będzie ciążyć na projektancie, który będzie zgłaszał budowę, a wydział architektury w ustalonym ustawowo terminie 30 dni jedynie wypowie się, czy składa jakiś sprzeciw czy nie – tłumaczy Jacek Ceglarz. – Dzięki nowym przepisom teoretycznie inwestor będzie mógł rozpocząć realizację prac budowlanych w terminie wcześniejszym niż dotychczas (co najmniej o miesiąc wcześniej), gdyż procedura uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obecnie trwa 60 dni.
Jaromir Rajzer, prezes zarządu Biura Nieruchomości Certus sp. z o.o. w Rzeszowie, przyznaje, że kierunek zmian jest dobry, ale… – Teoretycznie kierunek jest dobry. Natomiast pamiętajmy, że jednocześnie znosi on współodpowiedzialność urzędu w procesie inwestycyjnym. Jedynymi odpowiedzialnymi i ponoszącymi całe ryzyko związane z realizacją inwestycji pozostają inwestor i projektant. Dziś, kiedy mamy bardzo wiele przypadków, że w procesie inwestycyjnym są różnego rodzaju skargi i odwołania, często o charakterze sąsiedzkim, nie w każdym przypadku rekomendowałbym pójście na skróty. Osobiście zastanowiłbym się dwukrotnie, gdybym wznosił budynek, nawet małokubaturowy, mieszkalny, bez pozwolenia – mówi Jaromir Rajzer. – Generalnie jestem za skracaniem czasu procesu inwestycyjnego, ale raczej z pozostawieniem formy urzędowej niż ze zwolnieniem urzędu ze współodpowiedzialności – komentuje zaproponowane zmiany.
Znowelizowane prawo budowlane zacznie obowiązywać od lipca 2015 roku.
